親からの資金援助、いくらまで非課税？ 住宅取得等資金の贈与の特例
親や祖父母から家の資金をもらうとき、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外は500万円まで贈与税がかかりません。適用期限は2026年12月31日までの贈与。受贈者の年齢・所得、床面積40㎡以上240㎡以下の条件、翌年3月15日までの期限、申告の要否を、国税庁と国土交通省の公式情報で整理しました。
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「親が『いくらか出す』と言ってくれているんですが、税金はどうなりますか」
家づくりの資金計画で、いちばん金額が動くところです。
結論から書きます。条件を満たせば、省エネ等住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円まで、贈与税がかかりません。
この記事の結論
枠は使えます。ただし期限と条件が細かいので、順番を間違えないでください。
- 期限 → 2026年12月31日までの贈与が対象
- 上限 → 受け取る人ごとに1,000万円（省エネ等住宅）／500万円（それ以外）
- 床面積 → 40㎡以上240㎡以下（40〜50㎡未満は所得1,000万円以下が条件）
- 申告 → 非課税でも申告が必要（翌年2月1日〜3月15日）
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- いくらまで非課税か、どの住宅が「省エネ等住宅」にあたるか
- 受け取る側に求められる年齢・所得・居住の条件
- 期限の数え方（翌年3月15日が効いてくる場面）
- 枠を超える援助を受けるときの組み合わせ方
「非課税だから申告は要らない」と思っている方が多いところです。ここだけは先に押さえておくといいですよ。
この記事の目次
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- 引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。
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いくらまで非課税になる？
省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円。受け取る人ごとの枠です。
国税庁のタックスアンサーには「贈与を受けた人ごとに省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円まで」と明記されています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 省エネ等住宅の非課税限度額 | 1,000万円 |
| それ以外の住宅の非課税限度額 | 500万円 |
| 対象となる贈与の期間 | 2024年1月〜2026年12月 |
| 枠の数え方 | 受け取る人ごと（贈与する人ごとではない） |
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国土交通省の資料にも、同じ金額と期限が記載されています（2026年10月25日確認）。
ここで取り違えやすいのが「受け取る人ごと」という点です。
父と母の両方から資金をもらっても、受け取るのが子1人なら、枠は合わせて1,000万円（省エネ等住宅の場合）です。一方、夫婦それぞれが自分の親から受け取るなら、それぞれに別の枠があります。
要するに、枠は「もらう人の数」で決まります。親の人数は関係ありません。
「省エネ等住宅」とは、どんな家？
3つの性能のうち、どれか1つを満たせば該当します。すべて必要なわけではありません。
国税庁の説明によると、省エネ等住宅とは、省エネルギー性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかの基準に適合し、住宅性能証明書など一定の書類で証明されたものをいいます。
基準は、家屋の区分で分かれます。
| 家屋の区分 | 満たすべき基準（いずれか1つ） |
|---|---|
| 新築住宅・建築後未入居の住宅 | 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上／耐震等級2以上（または免震建築物）／高齢者等配慮対策等級3以上 |
| 建築後入居済みの住宅・増改築等の住宅 | 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上／耐震等級2以上（または免震建築物）／高齢者等配慮対策等級3以上 |
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国税庁のタックスアンサーの記載です。
新築のほうが基準が厳しくなっている点に注目してください。断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6は、いわゆるZEH水準にあたります。
国土交通省の資料にも、令和6年度税制改正で新築住宅の省エネ性能要件がZEH水準に引き上げられたことが記載されています。
注意したいのは、この証明が「書類で」必要になることです。住宅性能証明書などを、贈与税の申告書に添付します。
建てる会社に「この家は省エネ等住宅の証明が出せますか」と聞いておくと確実です。あとから取ろうとすると手間がかかります。
要するに、1,000万円枠を使うには証明書が要ります。契約の段階で確認しておくのが一番楽です。
受け取る側に求められる条件は？
年齢・所得・居住の3つが中心です。国税庁が8項目を挙げています。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 続柄 | 贈与者の直系卑属であること（子・孫など） |
| 年齢 | 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上 |
| 所得 | 合計所得金額2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下） |
| 過去の適用 | 平成21年分〜令和5年分の申告で、この特例の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除く） |
| 取得先 | 配偶者・親族など特別の関係がある人からの取得ではないこと |
| 使い方 | 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、全額を住宅の新築等に充てること |
| 住所 | 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること |
| 居住 | 翌年3月15日までに居住すること、または同日後遅滞なく居住する見込みであること |
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国税庁のタックスアンサーの記載です（2026年10月25日確認）。
この中で、実務でいちばん効いてくるのが「翌年3月15日まで」の2つです。
- 贈与を受けた資金の全額を住宅の新築等に充てること
- その家に居住すること（または遅滞なく居住する見込みであること）
注文住宅は工期が読みにくいので、ここが詰まりやすくなります。
国土交通省の資料には、居住について「遅くとも同年12月31日までに居住する必要があります」とも書かれています。
要するに、条件の山場は「翌年3月15日」。贈与の時期は、引き渡し引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。の時期から逆算して決めます。
家の広さに条件はある？
床面積40㎡以上240㎡以下です。上限があることを知らない人が多い項目です。
国土交通省の資料には、家屋の要件として次の内容が記載されています。
| 家屋の要件 | 内容 |
|---|---|
| 用途 | その人が主として居住の用に供する家屋であること |
| 床面積 | 50㎡以上240㎡以下（合計所得金額1,000万円以下の場合は40㎡以上） |
| 併用住宅の場合 | 床面積の1/2以上が居住用であること |
| 既存住宅の場合 | 1982年1月1日以後に建築されたもの、または地震に対する安全性に係る基準に適合するもの |
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240㎡は、坪に直すとおよそ72.6坪です。一般的な注文住宅であれば収まりますが、二世帯住宅では超えることがあります。
参考までに、国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」では、土地を購入した注文住宅新築世帯の購入資金の平均値は7,646万円、分譲戸建住宅は5,099万円と報告されています。予算の規模と面積の関係は、「年収と貯蓄から考える家の予算」も参考にしてください。
二世帯住宅で240㎡を超えそうな場合の考え方は、「二世帯住宅の総額と資金援助」に詳しく書いています。
240㎡を超えたら、まったく使えないんですか？
登記のしかたで判定が変わる場合があります。区分登記にすると自分の部分の面積で見ることになるので、設計の段階で税理士か税務署に確認しておくと安心です。
要するに、上限は240㎡。広い家を建てる人は、設計の段階で面積を確認してください。
非課税でも申告は必要？
必要です。申告しないと、この特例は適用されません。
国税庁のタックスアンサーには、はっきり書かれています。
非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に戸籍の謄本、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。
つまり、「税金が0円だから何もしなくていい」ではありません。
| やること | 期限 | 添付する主な書類 |
|---|---|---|
| 贈与税の申告書の提出 | 翌年2月1日〜3月15日 | 戸籍の謄本、新築・取得の契約書の写しなど |
| 省エネ等住宅の証明 | 同上 | 住宅性能証明書など一定の書類 |
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申告の窓口は、納税地の所轄税務署です。
ここを忘れると、せっかくの枠が使えなくなります。引き渡しの準備で忙しい時期と重なるので、カレンダーに「翌年3月15日」と書いておいてください。
要するに、申告は必須。期限は翌年3月15日。忘れると枠が消えます。
中古住宅を買う場合は、条件が変わる？
築年数の条件が加わります。1982年1月1日が分かれ目です。
国土交通省の資料には、既存住宅（中古住宅）の場合の要件が書かれています。
| 既存住宅の要件 | 内容 |
|---|---|
| 条件1 | 1982年1月1日以後に建築されたもの |
| 条件2 | 建築後使用されたことのあるもので、地震に対する安全性に係る基準に適合するもの |
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このどちらかを満たせば対象になります。
1982年1月1日という日付は、建築確認の基準が変わった時期と関係しています。この日より前に建てられた家でも、耐震基準に適合することが証明できれば対象になる、という作りです。
中古＋リノベを考えている人は、もう1つ確認することがあります。増改築等の場合の条件です。
国土交通省の資料によると、増改築の場合は工事費用が100万円以上であり、一定の工事（大規模修繕、バリアフリー改修、省エネ改修等）に該当することを証明できることが要件になります。
| 取得のしかた | 追加で確認すること |
|---|---|
| 新築住宅を建てる | 省エネ等住宅の証明が出せるか |
| 建築後未入居の住宅を買う | 同上（新築と同じ基準） |
| 中古住宅を買う | 築年月日、または耐震基準への適合 |
| 増改築等をする | 工事費用100万円以上、対象となる工事に該当するか |
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中古住宅の築年数の見方については、「中古マンションのリノベーション総額」も参考になります。
1981年築の家を買う場合は、どうすればいいですか？
耐震基準への適合を証明する書類が取れるかを、売主側か仲介会社に確認してください。取れるなら対象になります。
書類が取れるかどうかは、物件を決める前に確かめておくのが鉄則です。契約してから「証明が出ない」と分かると、1,000万円の枠がまるごと使えなくなります。
要するに、中古は築年月日か耐震の証明。増改築は工事費100万円以上が目安です。
枠を超える援助は、どう受け取る？
非課税枠に、暦年課税の基礎控除か相続時精算課税を組み合わせます。
| 組み合わせ | 仕組み | 向いている場面 |
|---|---|---|
| 非課税枠＋暦年課税（年110万円の基礎控除） | 枠を超えた分に、親子間の特例税率がかかる | 超過額が小さいとき |
| 非課税枠＋相続時精算課税 | 累計2,500万円まで今は課税されないが、相続時に相続財産へ足し戻す | 超過額が大きいとき |
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どちらを選ぶかで、将来の相続時の扱いが変わります。
たとえば、省エネ等住宅で1,500万円を受け取る場合を考えます。
| 計算の順番 | 金額 |
|---|---|
| 受け取る額 | 1,500万円 |
| 非課税枠を引く | −1,000万円 |
| 残り | 500万円 |
| 暦年課税の基礎控除を引く | −110万円 |
| 課税される額 | 390万円 |
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この390万円に、親子間の特例税率がかかります。相続時精算課税を選んだ場合は、この500万円が累計2,500万円の枠に入る形になります。
どちらが有利かは、親の資産の規模と、将来の相続の見込みで変わります。金額が大きいので、税理士に一度相談する価値があります。
「どちらが得か」は、家の話だけでは決まりません。相続まで含めて考えるので、専門家に見てもらうのが結局いちばん早いですよ。
要するに、超えた分は2通りの受け皿があります。相続まで含めて選んでください。
住宅ローンとの組み合わせは、どう考える？
援助の額が決まると、借入額が決まります。順番はこちらが先です。
国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」では、自己資金比率が住宅の種類ごとに報告されています。
| 住宅の種類 | 購入資金の平均値 | 自己資金比率 |
|---|---|---|
| 注文住宅（土地を購入した新築） | 7,646万円 | 30.1% |
| 注文住宅（建て替え） | 6,135万円 | 51.5% |
| 分譲戸建住宅 | 5,099万円 | 26.7% |
| 分譲集合住宅 | 6,443万円 | 39.9% |
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国土交通省の報告書の数値です。
親からの援助は、この「自己資金」に入ります。だから、援助の額が固まらないと借入額も決まりません。
段取りとしては、次の順番が自然です。
- 親と、援助の金額と時期を具体的に決める（口約束で止めない）
- その金額を自己資金に足して、借入額を出す
- 借入額をもとに、住宅ローンの事前審査を受ける
- 贈与の実行時期を、引き渡しの時期から逆算して決める
ここで1つ注意があります。贈与を受けるのが早すぎると、翌年3月15日の期限に間に合わない恐れがあります。
たとえば2026年1月に贈与を受けた場合、2027年3月15日までに取得して居住する必要があります。土地探しから始める注文住宅だと、この期間が厳しくなることがあります。
逆に、2026年12月31日ぎりぎりに贈与を受ければ、2027年3月15日までという期限は同じです。期限は「贈与を受けた年の翌年3月15日」なので、贈与の時期が遅いほど余裕が生まれるわけではない点に注意してください。
迷ったら、引き渡し予定日から逆算して「いつ贈与を受けるか」を決めるのが安全です。順番を逆にすると、期限に追われます。
要するに、援助額が先、借入額が後。贈与の時期は引き渡しから逆算します。
よくある質問
土地代・孫への贈与・トラブルの3つを短く答えます。
Q. 土地の代金に充てる場合も対象になりますか？
A. 住宅用の家屋の新築等とあわせて取得する土地等の取得資金も、制度の対象に含まれます。くわしい範囲は国税庁のタックスアンサーで確認してください。
Q. 祖父母から孫への贈与でも使えますか？
A. 使えます。条件は「直系尊属から直系卑属へ」なので、祖父母から孫への贈与も対象です。ただし、枠は受け取る人ごとなので、父母からの分と合算になります。
Q. 資金援助の話で業者ともめたときは、どこに相談しますか？
A. 契約や勧誘に関する相談は、消費者ホットライン188番からお住まいの地域の消費生活センターにつながります。税金そのものの相談は、所轄の税務署です。
この記事のまとめ
枠は大きいですが、期限と書類で決まる制度です。
- 非課税限度額は省エネ等住宅1,000万円、それ以外500万円（受け取る人ごと）
- 対象は2024年1月〜2026年12月の贈与
- 省エネ等住宅は、省エネ・耐震・バリアフリーのいずれか1つの基準＋証明書
- 受贈者は18歳以上、合計所得金額2,000万円以下
- 床面積は40㎡以上240㎡以下。上限があることに注意
- 翌年3月15日までに全額を充てて取得し、居住する（または見込みがある）
- 非課税でも申告が必要。翌年2月1日〜3月15日に所轄税務署へ
次にやること
①と②は、同じ日にできます。
① 親から受け取る予定の金額と、引き渡し予定の時期を紙に書く
② 建てる会社に「省エネ等住宅の証明書が出せるか」を確認する
③ 面積が240㎡に近いなら、二世帯住宅の総額と資金援助で登記の考え方を確かめる
出典を見る
- No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（国税庁） 2026-10-25 閲覧
- 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（国土交通省） 2026-10-25 閲覧
- 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の概要（国土交通省） 2026-10-25 閲覧
- 令和7年度 住宅市場動向調査 報告書（国土交通省住宅局） 2026-10-25 閲覧
- 消費者ホットライン（消費者庁） 2026-10-25 閲覧