中古マンション＋リノベは全部でいくら？｜3,000万円＋800万円の本当の合計がわかる

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「3,000万円の部屋を買って、800万円かけて直したい」。
そこまで決めたのに、「結局、全部でいくら？」で手が止まっていませんか。ここ、最初はみんな分かりません。

この記事でわかること

• 3,000万円＋800万円のとき、手数料まで入れた「最後の合計」の目安がわかる
• 800万円のリノベで、どこまで直せるかがわかる
• 修繕積立金が足りている建物かどうか、自分で確かめられるようになる

結論から言うと、「3,800万円」で予算を組むと足りなくなりやすいです。

もうひとつ大事なことがあります。部屋の中と同じくらい、建物全体の「お財布」を見ておくことです。

この記事の目次

1. 3,000万円＋800万円、結局いくら用意すればいい？
2. 800万円で、どこまで直せる？予備費はいる？
3. 800万円のリノベは「フル」？それとも「部分」？
4. リノベ費用は予算オーバーしやすい？
5. 物件と工事、ローンは1本にできる？減税は何年？
6. くわしく知りたい人だけ：税金の軽減と床面積の条件
7. 中古マンションを買ったあと、毎月いくら払う？
8. 修繕積立金が安い物件は、お得なの？
9. 長期修繕計画・総会議事録、どこを見ればいい？
10. 中古リノベは、どこに相談すればいい？
11. 次にやること

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本文の点線の言葉こんなふうに押すと、ここに意味が出ます。も、押すと意味が出ます。

• フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
• 住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。
• 延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。
• 諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。
• 間取り部屋の数や配置のこと。「3LDK」は、部屋3つ＋リビング・ダイニング・キッチン、という意味です。

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3,000万円＋800万円、結局いくら用意すればいい？

物件と工事のほかに、手数料と予備費で200万円強。さらに登記・税金・ローンの費用がかかります。

3,000万円は、ちょうど平均あたりの価格です。

国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」を加工して作成すると、三大都市圏で中古マンションを買った世帯の住宅購入資金は、平均3,321万円でした。

物件と工事のほかにかかるのが、諸費用（工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います）。表は2つに分けました。

先に金額が決まる分

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あとから決まる分と合計

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仲介手数料は、物件を紹介してくれた不動産会社に払うお金です。表の金額は、法律で決まっている上限で計算しています。

ここ、よく誤解されるところです。登録免許税と不動産取得税は、買った値段では計算しません。

使うのは固定資産の評価額（市町村が税金のために決める、建物と土地の値段）です。評価額は、買った値段より低いことが多め。

正確な金額は、仲介会社に見積もってもらうのが早道です。

要するに、「物件＋工事」に200万円強と登記などの費用を足した額で、予算を組んでおきます。

800万円で、どこまで直せる？予備費はいる？

800万円は間取りから直せる「フル寄り」の金額。ただ、費用はふくらみやすいので予備費を別に持ちます。

800万円のリノベは「フル」？それとも「部分」？

リフォーム全体の平均の約2倍。間取りから手を入れられる金額です。

まず、ほかの人がリフォームにいくら使っているかを見てみます。住宅リフォーム推進協議会の調査（2025年7月実施）です。

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※戸建てとマンションを合わせた数字です。

あなたが考えている800万円は、この平均のおよそ2倍。間取り（部屋の数や配置のこと）から変えられる金額です。

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管理規約は、そのマンションのルールブックのこと。窓や玄関ドアは「みんなの物」扱いのことが多く、勝手に替えられない場合があります。

民間の記事では、フルリノベは「1㎡あたり10万〜20万円」とよく書かれます。公的な統計ではないので、目安として見てください。

70㎡の部屋に当てはめると、700万〜1,400万円です。

「リノベの内容次第ですが（フルリノベの一言では決まりません）、一般的には新築の方が高くなります。」

Yahoo!知恵袋の回答（2026年1月）

変えたいのが「古くさい見た目」だけなら、部分で十分という選び方もあります。

「構造に関わる大工事をしなくても、クロスと照明だけで印象の8割(？)は変わります。」

noteのブログ（2026年2月）

全部やろうとすると、予算を超えやすいです。800万円は「フルの入口」と考えるのが現実的だと思います。

そのうえで、やりたいことを3つに絞ります。

• 配管を替える
• 水回りを替える
• 間取りを変える

つまり、こう選ぶと迷いません。

• 見た目を新しくしたいだけの人 → 部分リフォーム
• 間取りや配管まで変えたい人、古い物件を買う人 → フルリノベ

リノベ費用は予算オーバーしやすい？

しやすいです。実際の費用は、予算の平均を約95万円上回っていました。

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※住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームに関する消費者・事業者に関する実態調査」（令和8年2月公表）を加工して作成。予算平均310万円、実際の平均405万円。躯体は、建物の骨組みのことです。

いちばん多いのは、「見ているうちに欲しくなった」。ショールームでキッチンを見れば、ひとつ上が良く見えるのは自然なことです。

中古マンションならではの事情もあります。壁や床をはがして、初めて配管の状態が分かることがあるんです。

だから予備費は、最初から別の財布に分けておく。それだけで気持ちに余裕が出ます。

要するに、800万円は「やること3つ」に絞り、予備費は別の財布で持っておきます。

物件と工事、ローンは1本にできる？減税は何年？

中古を買うときなら、物件と工事をまとめて借りる方法があります。減税は、省エネ性能の証明で13年か10年かに分かれます。

住宅ローン減税住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。は、住宅ローン控除とも呼ばれます。ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。

ここは制度の話なので、むずかしかったら表だけ眺めて先へ進んでも大丈夫です。

中古（既存住宅）を買う場合

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業者が直した物件を買う場合・リフォームの場合

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※国土交通省「令和8年度税制改正概要」を加工して作成。控除率0.7%、所得要件2,000万円。

使えるかどうかは、部屋の広さと建った時期でも決まります。

• 床面積は40㎡以上（所得1,000万円超の人と、子育て世帯等の上乗せを使う人は50㎡以上）
• 1982年1月1日以前に建った住宅は、耐震基準適合証明書などの書類が必要

物件と工事を一体のローンで借りたとき、どの限度額が当てはまるか。ここは公式資料だけでは読み切れません。借りる金融機関と税務署で確認しておくと安心です。

フラット35フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。は、住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。

【フラット35】リノベは、中古を買って性能を上げる工事をする人向けに、金利を下げるしくみ。2026-10-20時点の公式ページでは、次のとおりです。

• Aプラン：当初5年間、年1.0%の引下げ
• Bプラン：当初5年間、年0.5%の引下げ

「リフォーム一体タイプ」と「買取再販タイプ」があります。予算に達しそうになると受付が終わるしくみで、終わる3週間前までに告知されます。

くわしく知りたい人だけ：税金の軽減と床面積の条件

税金ごとに、軽減を受けられる床面積の条件が違います。

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• 自治体のページには、古い「50㎡以上」の表記が残っている場合があります
• 宅地の不動産取得税は、令和9年3月31日までの取得なら課税標準（税金を計算するもとの金額）が2分の1です
• 個別の税額は、税務署や都道府県税事務所、税理士に確認してください

要するに、ローンは「一体で借りられるか」と「減税が何年か」を、借りる銀行で先に聞いておきます。

中古マンションを買ったあと、毎月いくら払う？

ローンのほかに、管理費と修繕積立金で月2.5万円ほどを見ておきます。

マンションでは、ローンのほかに2つのお金を毎月払います。

• 管理費：掃除や管理会社への支払いなど、日々の管理に使うお金
• 修繕積立金：外壁や屋上など、建物全体を将来まとめて直すための積み立て

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※国土交通省「令和5年度マンション総合調査」を加工して作成。元利均等は、毎月の返済額が同じになる返し方です。

ローンの金利は人によって違います。でも管理費と修繕積立金は、家賃のようにずっと出ていくお金です。

ここを総額の表に入れていない資金計画は、調べていて意外と多いと感じました。

修繕積立金が安い物件は、お得なの？

いまの金額が低めに設定されているだけ、という場合があります。かけ算1回で確かめられます。

修繕積立金の集め方は2種類です。

• 均等積立：毎月ずっと同じ額を集める
• 段階増額積立：最初は安く、だんだん上げていく

2015年以降に完成したマンションでは、段階増額が81.2%を占めます。つまり「今は安い」物件の多くは、あとで上がる予定です。

国のガイドラインは「均等積立方式が望ましい」としています。そのうえで、段階増額なら次の幅を目安にしています。

• 最初の金額：基準額の0.6倍以上
• 最後の金額：基準額の1.1倍以内

かけ算1回でできます。目安が「専有面積1㎡あたりの月額」で出ているからです。あなたの部屋の㎡数をかけるだけ。

下の表の「延床」は延床面積延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。（1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積）のこと。ここでは、マンション全体の大きさです。

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※国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）を加工して作成。機械式駐車場の分は含まない。20階以上は338円。

いまの積立金がこれより大きく低いなら、長期修繕計画（この先の修繕の予定とお金の計画）を見ます。「いつ、いくらに上がる予定か」が書いてあるはずです。

ガイドラインにも、目安から外れても「直ちに不適切であると判断される訳ではありません」とあります。見るべきは、低いことより、値上げの予定が計画にあるかどうかです。

要するに、毎月はローン＋約2.5万円。積立金が安いときは「値上げの予定」を確かめます。

長期修繕計画・総会議事録、どこを見ればいい？

見る書類は3つ。契約の前に見られるよう、仲介会社に早めに頼んでおきます。

図の「重説」は重要事項説明のこと。契約の前に、物件の大事な条件を説明してもらう場です。書類はその前に見ておくと、引き返す余裕があります。

国土交通省の調査では、中古で買った人の47.5%が、長期修繕計画を「ほとんど確認していない」か「確認していない」と答えています。半分近く。これには驚きました。

見る書類と、見るところはこの表のとおりです。総会議事録は住んでいる人たちの話し合いの記録、重要事項調査報告書は管理費や滞納などをまとめた書類です。

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計画に対して積立金の残高が「不足している」マンションは、36.6%ありました。

ただ、不足していても、総会で値上げを決めて立て直している建物もあります。だから議事録で「話し合いが進んでいるか」を見るのが効くんです。

3つの中でいちばん情報が多いのは、総会議事録だと思います。「住んでいる人たちが、お金の話にどう向き合っているか」が出るからです。

「管理会社が入っている物件であることを条件にしていました。共用部の清掃状態や掲示物も、内覧時に確認しています。」

noteのブログ（2026年4月）

もうひとつの目安が「管理計画認定」（自治体が管理の状態を認める制度）。認定を受けたマンションは、フラット35の金利引下げも受けられます。

総合調査の時点で、基準を満たしていたのは4.8%でした。認定がなくても大丈夫。上の表の項目を自分で見れば、十分な判断材料になります。

要するに、契約の前に3つの書類を見せてもらい、議事録は3語だけ探せば十分です。

中古リノベは、どこに相談すればいい？

物件探しと工事の見積もりを一緒に見てもらえる相談先だと、総額のぶれが小さくなります。

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あなたはどれに近いですか。

• 頼みたい工事会社が決まっている人 → 別々に相談
• 総額から逆算したい人 → ワンストップ
• 早く住みたい人 → リノベ済み物件

会社側の事情も知っておくと楽になります。仲介会社は物件価格で手数料が決まり、工事会社は工事の中身で見積もりが決まります。

別々に相談すると、それぞれが自分の担当の範囲で最善を考えます。その結果、合計が予算を超えやすくなるわけです。

中古リノベの無料相談では、気になる物件の管理書類と工事の概算を、同じテーブルに並べて見てもらえます。「この物件なら、工事に回せるのはいくら」と話せるのが、いちばんうれしいところ。

相談の前に、この記事の表で自分の総額を出しておくと話が早く進みます。

要するに、総額で迷っている人ほど、物件と工事を一緒に見てもらえる相談先が向いています。

よくある質問

気になりやすい3つの疑問に、先に答えておきます。

Q. 新築と、中古＋リノベでは、どちらが安いですか？
A. 国の調査（令和7年度）の、三大都市圏の購入資金の平均はこうでした。

• 分譲マンション：6,443万円
• 中古マンション：3,321万円

中古に800万円のリノベを足しても差はありますが、地域と時期で変わります。同じエリアの価格で比べてください。

Q. 床とドアの色を変えるだけなら、いくらくらいですか？
A. 範囲が小さいほど費用は下がります。リフォーム全体の中央値は210万円でした（戸建て・マンション合計）。間取りを変えない部分リフォームなら、まずこの金額を目安に見積もりを取ると比べやすいです。

Q. 修繕積立金の資料を見て、「良い状態」はどう判断しますか？
A. 目安は3つです。

• 長期修繕計画が30年以上で、大規模修繕を2回含む
• 5年以内に見直している
• 積立金が国の目安から大きく離れていない

迷ったら、相談先や専門家に書類を一緒に見てもらってください。

要するに、迷ったら「同じエリアで比べる」「書類は人と一緒に見る」で大丈夫です。

次にやること

3,000万円＋800万円なら、約4,000万円に登記・税金・ローン費用を足した額が目安。今日からできるのは、この3ステップです。

① 自分の総額を出す。 物件価格＋リノベ費＋諸費用（仲介手数料・印紙税に、仲介会社に見積もってもらった登記・税金・ローン費用を足す）＋予備費100万円。毎月の管理費・修繕積立金も書き出す
↓
② 気になる物件の管理書類を頼む。 長期修繕計画・総会議事録2〜3年分・重要事項調査報告書を、契約前に見られるか仲介会社に頼む
↓
③ 中古リノベの無料相談に持ち込む。 総額の表と管理書類を持って、物件と工事を一緒に見積もってもらう

まずは今日、上の総額の表に、あなたの物件価格と工事費を入れてみてください。そこから全部が始まります。