家を建てる諸費用はいくら？登記・ローン・火災保険・つなぎ融資の一覧

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見積書の最後のほうに「諸費用 一式」とだけ書かれた行があります。

中身が分からないまま、ハンコを押していいのか。ここ、迷いますよね。

この記事でわかること

• 登記・ローン・保険・つなぎ融資・税金を、項目ごとにどう計算するか
• 自分の家の諸費用が「総額の何%」くらいになりそうか
• 現金をいくら、いつまでに用意すればいいか

結論から言うと、この記事の試算で「総額の5〜10%」の帯に入ったのは、土地を仲介で買い、ローン手数料を2.2%型にしたときでした。

土地があって、手数料の安い型を選べばどうか。狭い意味の諸費用は、数%で済むこともあります。

この記事の目次

1. 諸費用って結局いくら？ 5〜10%と言われる理由
2. 諸費用と付帯工事費の違いは？ 見積書の見方
3. 登記の費用は何%？ 税率を一覧で確認
4. 住宅ローンの手数料と保証料、どっちの型を選ぶ？
5. 火災保険と地震保険の相場は？ いくら見ておく？
6. つなぎ融資の費用はいくら？ 必要な人は？
7. 印紙税と不動産取得税は、いつ・いくら払う？
8. 現金はいつ必要？ 諸費用を払う順番
9. 2027年3月末で終わる軽減は？ 期限の一覧
10. 次にやること
11. この記事のまとめ

諸費用って結局いくら？ 5〜10%と言われる理由

土地を買うかどうかと、ローンの手数料の型。この2つで諸費用は数倍変わります。

同じ3,000万円の建物でも、AとBでは200万円以上の差が出ます。

下の表は、公式の料率に「仮の評価額」を当てはめた試算です（2026-10-20時点の制度で計算）。

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試算の前提：建物の評価額は1,500万円、土地の評価額は1,000万円と仮定しました。実際の評価額は自治体や法務局が決めます。土地の不動産取得税は、減額で0円になる想定で入れていません。Aはりそな銀行の金利上乗せ型を想定しています。りそな銀行では、どちらの型でも保証会社事務取扱手数料55,000円（税込）が別にかかります。火災・地震保険は地域や補償で大きく変わるので、合計には含めていません。

Bの約8割は、仲介手数料・ローン手数料・つなぎ融資の3つです。ここに火災保険や地鎮祭、引っ越し、カーテン・照明などを足すと、「5〜10%」の帯にすっぽり入ります。

調べていて、税金より手数料のほうがずっと大きいことに少し驚きました。

「諸費用合計で200万円〜420万円あたりになると思われます。 銀行の手数料、保証料関係のブレがかなり大きいです。」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年3月）

• あなたが土地持ちなら → Aに近い形。まずローン手数料の型を決める
• あなたが土地から買うなら → Bに近い形。仲介手数料とつなぎ融資を先に見積もる

諸費用と付帯工事費の違いは？ 見積書の見方

見積書の「諸費用」は、工事ではないお金のこと。水道の引き込みや地盤改良は、ふつう工事費の側に入ります。

付帯工事（建物の外側の工事。水道の引き込みや地盤の補強など）は、会社によって本体に含めたり、別にしたりします。

2社以上を比べるなら、まず4つの箱のどこに何が入っているかをそろえましょう。

「本体価格2100万以外に付帯工事（給排水等）100万、地盤調査や設計監理・各種申請他の検査費用等必要経費100万、登記・保険・税金など諸経費100万、」

Yahoo!知恵袋の回答（2023年11月）

この方は、まさに4つの箱で分けて書いています。見積書を読むときの手本にちょうどいい形です。

登記の費用は何%？ 税率を一覧で確認

建物は評価額の0.15%、ローンの抵当権は借入額の0.1%、土地は評価額の1.5%です。

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出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」、国土交通省「住宅用家屋に係る登録免許税の特例措置」を加工して作成（2026-10-20時点）

• 抵当権（ローンが返せないとき、銀行が家を担保にできる権利）
• 評価額（役所や法務局が決める値段。ふつうは建築費より低い）

土地の1.5%は、令和8年度の税制改正で3年延びました。「2026年3月末まで」と書かれた古い解説もあるので、日付を見てから読むと安心です。

証明書の手数料は、江戸川区の場合1件1,300円です。床面積は登記上50㎡以上などの条件があります。

ここは混同しやすいところ。不動産取得税の床面積の下限は40㎡に下がりましたが、登記のほうは50㎡のままです。

司法書士への報酬には、公的な相場の統計がありません。事務所ごとに違うので、見積もりで確かめます。

住宅ローンの手数料と保証料、どっちの型を選ぶ？

最初に払える現金があるなら「手数料2.2%型」、手元の現金を残したいなら「金利上乗せ型」です。

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選び方の基準：最初に払う額と、毎月の上乗せの積み上がりを、借りる年数と繰上返済の予定で比べます。

つまり、長く借りるつもりなら2.2%型。早めに返す予定がある、または現金を手元に残したいなら金利上乗せ型が合います。

りそな銀行は、手数料型（2.2%）と金利上乗せ型（+0.3%）を公式ページで並べて見せています。

りそな銀行の住宅ローン手数料・諸費用のページを見る（resonabank.co.jp）

ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の事務取扱手数料は融資金額の2.2%。融資金から直接差し引く形です。

定率型・定額型・保証料の違いをまとめて知りたいなら、三菱UFJ銀行のコラムが整理されています。

2.2%型は「手元から出る額」が大きく見えます。だからこそ、借入額に含められるかを先に銀行に聞くのが一番の近道だと感じました。

火災保険と地震保険の相場は？ いくら見ておく？

火災保険は場所・構造・補償の選び方で大きく変わるので、2〜3社で見積もりを。地震保険は国の料率から計算できます。

地震保険の基本の料率は、財務省が公表しています（2022年10月1日以降に始まる契約）。保険金額1,000万円あたり、1年の目安は次のとおりです。

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出典：財務省「地震保険の基本料率」を加工して作成（2026-10-20時点）

• 耐震等級3 → 50%割引、等級2 → 30%割引（割引は重ねて使えない）
• 5年分をまとめて払うと、1年分の4.70倍で済む

「東京海上日動で水災無しにして地震保険込みで5年で約15万です。 家財の金額などを見直せば一気に下がると思いますよ。」

Yahoo!知恵袋の回答（2024年7月）

「掛金に差がないなら補償額は大きいほうが良い、と考え、上屋の価格に含められるものは全て含めています。コメントにある項目で言えば地盤改良以外の2,990万。」

Yahoo!知恵袋の回答（2023年12月）

つなぎ融資の費用はいくら？ 必要な人は？

土地代や着工金を、住宅ローンが出る前に払うための「一時的な借金」です。手数料と、日割りの利息がかかります。

例として、楽天銀行のつなぎローンの条件を見てみます（2026-10-20時点）。

• 融資事務手数料は一律110,000円。かかるのは最初の1回だけ
• 土地取得資金・着工金・中間金の最大3回まで借りられる
• 利息は日割りで前払い
• 楽天銀行の住宅ローンを借りる人専用

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金利は銀行や時期で変わります。参考までに、フラット35の金利は2026年10月で年3.83%〜年5.84%（返済期間21〜35年）です。

住宅金融支援機構の【フラット35】のページを見る（flat35.com）

フラット35を使う場合、つなぎ融資の扱いは取扱金融機関ごとに異なります。借りる金融機関に、早めに確認しておきましょう。

土地を先に買う人ほど、借りる期間が長くなります。工期の見通しを会社に聞いておけば、利息の目安が立ちます。

印紙税と不動産取得税は、いつ・いくら払う？

契約書の印紙は1〜2万円ずつ。不動産取得税は入居後に届き、新築の建物には大きな控除があります。

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出典：国税庁「No.7108」「No.7140」、新潟県「不動産取得税の軽減」、東京都主税局「不動産取得税」を加工して作成（2026-10-20時点）

ローン契約書の印紙が軽減の対象外なのは、地味に見落としがちです。ドコモSMTBネット銀行（2026年8月3日に住信SBIネット銀行から商号変更）のようにWEBで契約すれば、印紙代はかかりません。

不動産取得税は、新築の建物なら評価額から1,200万円を引いて計算します。評価額がそれ以下なら0円です。

届く時期は自治体ごとに違います。入居後の分として、現金を少し残しておきましょう。

現金はいつ必要？ 諸費用を払う順番

契約から入居後まで、少しずつ現金が出ていきます。気をつけたいのは、ローンが出る前の支払いです。

建築費の払い方は、請負契約時に約10%、着工時・上棟時・引き渡し前にそれぞれ約30%ずつが目安です（SUUMOなどの民間の目安）。

ところが、ローンが出るのは引き渡しのころ。それより前の支払いは、自己資金かつなぎ融資で用意することになります。

2027年3月末で終わる軽減は？ 期限の一覧

登記・印紙・不動産取得税の軽減の多くは、2027年3月31日が期限です。延びるかどうかは、来年度の税制改正で決まります。

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出典：国税庁、国土交通省、財務省「令和8年度税制改正の大綱」、新潟県、相模原市の公式ページを加工して作成（2026-10-20時点）

期限があるからといって、契約を急ぐ必要はありません。

差が出るのは、数万円単位の項目が中心です。手数料の型や土地の買い方のほうが、ずっと大きく効きます。

よくある質問

Q. 土地があって建物だけ建てる場合、諸費用はいくら？
A. 土地の仲介手数料と移転登記がないぶん、小さくなります。この記事の試算（借入3,000万円・金利上乗せ型、火災・地震保険は除く）では約33万円でした。ローン手数料を2.2%型にすると、66万円が加わります。

Q. 見積書の諸費用が平均的か、どう確かめる？
A. 「一式」の中身を、この記事の表の項目に分けてもらいます。計算式（何×何%）が書かれていれば、評価額と借入額を当てはめて自分で確かめられます。地盤改良や外構が含まれているかも確認しましょう。

Q. 火災保険の補償額に、オプションや太陽光は入れるべき？
A. 補償額は、建物を建て直すのに必要な額をもとに決めます。何を含められるかは保険会社によって違うので、見積もりのときに含めたい設備を伝えて確認します。住宅ローンや税金の個別の判断は、銀行の窓口や税理士・FPに相談してください。

次にやること

① 土地を買うか、借入額はいくらかを決めて、この記事の表に当てはめて概算する
→ ② 銀行の事前審査で、手数料の型と「ローンに含められる諸費用」を一覧で聞く
→ ③ 会社の見積書の「諸費用」を1行ずつ分けてもらい、抜けている項目を足す

この記事のまとめ

• この記事の試算では、土地を仲介で買い、ローン手数料を2.2%型にしたときに「総額の5〜10%」の帯に入った
• 諸費用の大半は、仲介手数料・ローン手数料・つなぎ融資の3つ
• 登記は建物0.15%・抵当権0.1%・土地1.5%。建物の軽減には住宅用家屋証明書が要る
• 地震保険は耐震等級3なら50%割引。火災保険は2〜3社で見積もる
• 建物の登記（長期優良住宅の0.1%を含む）・印紙・不動産取得税の軽減は2027年3月31日が期限

今日やることは1つ。 借りる予定の銀行に「手数料は2.2%型と金利上乗せ型のどちらが選べるか」を聞いてみましょう。