注文住宅、結局総額いくら？｜「本体3,000万円」の家の内訳を全部出します

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モデルハウスで「30坪なら坪100万円、3,000万円くらいですね」と言われた。帰りの車で「これ、本当に3,000万円で済むの？」と、ふと不安になりますよね。

結論から言うと

「坪単価×坪数＝3,000万円」の家は、土地代を除いても総額約3,750万〜4,290万円を見ておくと安心です。

• まだ見積もり前 → 「その3,000万円は本体だけ？ 総額？」と聞く
• 見積もりが手元にある → 付帯工事・外構・諸費用込みの「総額」で出し直してもらう
• 予算を固める段階 → 現金で払う分とローンに入れる分を分けておく

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この記事でわかること

• 「坪単価×坪数」の金額に、あといくら上乗せされるかがわかる
• 見積書のどこを見れば、入っていない費用に気づけるかがわかる
• 現金がいつ、どのくらい必要になるかがわかる

最初は、誰でも「3,000万円＝払う金額」だと思います。知らなくて当たり前です。

ここでは、カタログの3,000万円に、実際に払うお金を項目ごとに積み上げます。税金や手数料は国の数字で計算します。土地で変わるものは、幅で示します。

「3,000万円」と聞いたら、まず「それは何込みですか？」と聞き返しておくといいですよ。そのひと言で、見積もりの読み方がまるで変わります。

この記事の目次

1. 「坪単価×坪数」と本当の総額、どれくらい違うの？
2. 3,000万円の家、実際に払うお金を全部並べると？
3. ほかの人は、どんな内訳だった？
4. 地盤と水道の工事費、なぜ見積もりで決まらないの？
5. 「注文住宅の平均」、調べるたびに数字が違うのはなぜ？
6. 土地あり・土地を買う・建て替え、私の場合は何が増える？
7. 現金はいつ、いくら要る？ 諸費用はローンに入れられる？
8. 見積書、どこを見れば「入っていない費用」に気づける？
9. ほかにも気になること（よくある質問）
10. 次にやること

「坪単価×坪数」と本当の総額、どれくらい違うの？

土地代を除いても、カタログの計算より750万〜1,290万円ほど上乗せになるのが目安です。

坪単価は、一般に「本体工事費÷延床面積」とされます。本体工事費とは、建物そのものの工事のお金です。

ただ、何を「本体」に入れるかは会社ごとに違います。だから坪単価だけ並べても、同じ物差しになりません。

総額の中身は、よく次の割合だと言われます。

• 本体：70〜80%
• 付帯工事（建物の外側の工事。水道の引き込みや地盤の補強など）：15〜20%
• 諸費用（税金・登記・ローン手数料・保険など）：5〜10%

本体3,000万円が総額の8割なら3,750万円。7割なら約4,290万円です。

カタログの3,000万円が…	総額の目安（土地代を除く）
総額の80%だった場合	3,750万円
総額の75%だった場合	4,000万円
総額の70%だった場合	約4,290万円

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※割合は業界でよく使われる目安で、公的な統計ではありません。

ここ、営業の人から先に言われることは少ないですよね。

会社側にも事情があります。広告の坪単価は、他社と並べたときに真っ先に見られる数字です。

本体を小さく区切れば、坪単価は下がって見えます。だから付帯工事を「別途」に回す見せ方が生まれるんです。

3,000万円の家、実際に払うお金を全部並べると？

計算で出せる費用は小さめ。総額を大きく動かすのは、土地で変わる地盤・給排水・外構です。

前提はこうです。

• 本体3,000万円の木造2階建て（延床30坪）
• 土地はもう持っている
• 借入3,000万円
• 2026-10-16時点の税率・料金

区分	項目	目安	根拠の種類
本体	建物本体	3,000万円	カタログ（坪100万円×30坪）
付帯	地盤調査	5万〜10万円	業界目安
付帯	地盤改良	0円（不要時）〜100万円程度	業界目安。調査するまで決まらない
付帯	水道の分担金（20mm）	さいたま市 10万円＋税／札幌市 176,000円（税込）	自治体の公表額
付帯	屋外給排水・ガスの工事	見積もりで確認	敷地と道路の配管位置で変わる
付帯	設計・確認申請・検査	見積もりで確認	会社により本体に含む
外構	駐車場・フェンス・アプローチなど	実例では360万〜364万円	実例
諸費用	工事請負契約書の印紙	1万円	国税庁（軽減後）
諸費用	ローン契約書の印紙	2万円	国税庁
諸費用	抵当権設定の登録免許税	3万円（3,000万円×0.1%）	国税庁（軽減後）
諸費用	建物の保存登記の登録免許税	法務局の認定価格×0.15%	国税庁（軽減後）
諸費用	司法書士・土地家屋調査士の報酬	見積もりで確認	事務所により違う
諸費用	融資手数料	66万円（2.2%型の場合）	ゆうちょフラット35の例
諸費用	地震保険	東京・木造で保険金額1,000万円あたり年41,100円	財務省の基本料率（割引前）
諸費用	火災保険	保険会社の見積もりで確認	長期契約は最長5年
入居後	不動産取得税	（評価額−1,200万円）×3%	国交省（新築住宅の特例）
入居後	家具・家電など	平均204万円・中央値105万円	国交省（車両を含む）

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ことばを少しだけ補足します。

• 抵当権設定：ローンのかたに家を担保にする登記
• 保存登記：新しい建物を「自分のもの」と登録すること
• 外構：駐車場や塀など、建物の外まわりの工事

印紙・登録免許税・不動産取得税の軽減は、どれも2027年3月31日（令和9年3月31日）までの措置です。

表を組んでみて意外だったのは、税金と印紙の合計が小さいこと。借入3,000万円なら、ローン関係の印紙・登録免許税・融資手数料で約71万円です。

一方、外構は付けるものしだいで数百万円動きます。総額をぶらす本当の要因は「土地と外の工事」だと見ています。

不動産取得税は、入居して少し経ってから納税通知書で届きます。引っ越しのあとで慌てないよう、別の封筒に取っておくくらいの気持ちでいるといいですよ。

ほかの人は、どんな内訳だった？

ネットで見かける実例も、上の目安の幅に収まっています。

「総額3000万円程度、本体価格2100万以外に付帯工事（給排水等）100万、地盤調査や設計監理・各種申請他の検査費用等必要経費100万、登記・保険・税金など諸経費100万、」

Yahoo!知恵袋の回答（2023年11月）

この例は、本体が総額のちょうど7割です。

「ちなみに我が家の外構は、土間コン80万、カーポート50万、ブロックフェンス100万、玄関アプローチ20万、物置30万、」
— Yahoo!知恵袋の回答（2025年9月）

地盤と水道の工事費、なぜ見積もりで決まらないの？

地面の下と道路の配管は、土地を調べるまで分からないからです。予備費を取っておくのが現実的です。

地盤改良（弱い地面を補強する工事）が要るかは、地盤調査の結果が出てから決まります。要らなければ0円。要れば、工法しだいで金額が変わります。

給排水（水道と下水）の工事も同じです。金額を左右するのは、次の3つです。

• 前面道路に水道管が通っているか
• 敷地まで何m引くか
• メーターの口径（管の太さ）を何mmにするか

水道の分担金だけでも、さいたま市と札幌市で1.6倍ほど違います。

「その土地の条件によって全くわからないのが地盤改良費用と屋外給排水工事です。」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年2月）

「注文住宅の平均」、調べるたびに数字が違うのはなぜ？

「平均」は調査ごとに対象と定義が違います。平均と中央値の差も大きいので、両方を見てください。

図は国交省の令和7年度住宅市場動向調査を加工して作成しました。中央値（金額順に並べて真ん中の人）より、平均が2,000万円以上高く出ています。

とても高い家を建てた一部の世帯が、平均を引き上げているためです。

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※フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）、住宅市場動向調査（国土交通省）を加工して作成。前者は2025年4月〜2026年3月の承認案件、後者は2024年4月〜2025年3月に住み替えた世帯が対象です。

見落としやすいのは、フラット35の数字が「請負金額」だという点。請負金額とは、工事の契約書に書かれた金額です。外構や登記費用が契約の外にあれば、この数字には入りません。

そうとは言い切れません。平均と、自分の見積もりの「中身」が同じとは限らないからです。先ほどの内訳表に、自分の見積もりを当てはめるほうが確かです。

ちなみに、フラット35の注文住宅の所要資金は、前年度から326万円上がりました。2〜3年前の記事の相場は、いまより低めに出ています。

土地あり・土地を買う・建て替え、私の場合は何が増える？

同じ3,000万円の家でも、土地を買うなら仲介手数料と登記、建て替えなら解体費が上乗せになります。

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つまり、自分に当てはめるとこうなります。

• 土地を持っている人は、上の内訳表がそのまま使えます
• 土地から探す人は、土地代とは別に、仲介手数料と登記の分を見ておきます
• 親の家を建て替える人は、解体費と、仮住まい・引っ越し2回分を足します

親の家を建て替える世帯は、国交省調査で自己資金比率（自分のお金で払う割合）が51.5%と高めです。手元資金や親の資金を使うケースが多いと読めます。土地を買って新築する世帯は30.1%でした。

現金はいつ、いくら要る？ 諸費用はローンに入れられる？

注文住宅は、ローンが出る引き渡しより前に支払いが来ます。そのすき間の現金を先に決めておきましょう。

工事代金は、契約・着工・上棟（骨組みが組み上がる日）・引き渡しで分けて払うのが一般的です。

一方、本ローンは引き渡しのときに出ることが多い。途中の支払いは、手元資金かつなぎローン（本ローンが出るまでの短期の借入）で埋めます。

【フラット35】なら、確認書類があれば次の費用も借入の対象にできます。

• 外構工事、設計・工事監理、地盤調査・地盤改良
• 既存家屋の取り壊し、水道負担金など給排水の引き込み
• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、融資手数料、印紙代
• 火災保険料（積立型を除く）・地震保険料、つなぎローンの費用

民間の住宅ローンは、扱いが金融機関ごとに違います。

• フラット35を考えている人は、上のリストと確認書類をそろえる
• 民間ローンを考えている人は、事前審査のときに「どの諸費用まで入りますか？」と聞く

「諸費用は全部ローンに入る」と決めつけないのが、つまずかないコツです。

融資手数料も、取扱金融機関により異なります。ゆうちょフラット35は借入額の2.2%（定率）の例です。

見積書、どこを見れば「入っていない費用」に気づける？

下の表を見積書の横に置いて、「入っている／別途／未定」を書き込んでください。

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「家具や家電の予算を忘れずに。」

Yahoo!知恵袋の回答（2024年1月）

照明やエアコンは、「本体」に入れる会社もあれば「別途」にする会社もあります。

2社以上を比べるなら、この表の項目をそろえて「総額」で並べてください。それが一番公平な比べ方だと思います。

ほかにも気になること（よくある質問）

迷いやすい3つの疑問に、短く答えます。

Q. カタログの坪単価には、何が入っているの？
A. 一般に、本体工事費を延床面積で割った数字とされます。ただ、照明・設計料・給排水などを本体に入れるかは会社ごとに違います。坪単価ではなく、項目をそろえた総額で比べてください。

Q. 諸費用は、ローンに入れられる？
A. 【フラット35】なら、登記費用・融資手数料・印紙代・保険料・外構・地盤改良なども、確認書類があれば対象にできます。民間ローンは扱いが分かれるので、事前審査で確かめてください。税金や控除の個別の判断は、税理士や金融機関に相談すると安心です。

Q. 年収いくらなら、無理のない総額？
A. 2025年度フラット35利用者調査では、土地付注文住宅の年収倍率（所要資金÷世帯年収）は7.8倍、総返済負担率（月の返済÷月収）は26.4%でした。これは利用者の平均で、安全ラインではありません。教育費や車の買い替えまで入れた家計で考えてください。

次にやること

まずは「3,000万円は何込み？」をはっきりさせるところからで大丈夫です。

おさらいすると、ポイントは4つでした。

• 「坪単価×坪数」の3,000万円は本体だけのことが多い。土地代を除いても総額は約3,750万〜4,290万円が目安
• 税金・印紙・ローン手数料は計算できる。借入3,000万円なら、ローン関係で約71万円
• 総額を大きく動かすのは、地盤改良・給排水・外構。予備費を取っておく
• 「平均」は調査で定義が違う。中央値もあわせて見る

今日からできることは、この3つです。

① 見積もりを頼むときに、ひと言添える。 「付帯工事・外構・諸費用込みの総額で出してください」。手元に見積もりがあるなら、総額で出し直してもらいます。

② チェックリストを埋める。 上の表を見積書の横に置いて、「入っている／別途／未定」を書き込みます。地盤・給排水・外構は、予備費の枠を決めておきます。

③ 現金とローンの分け方を決める。 契約から引き渡しまでに現金で払う分と、ローンに入れる分を分けます。事前審査では「どの諸費用まで借りられますか？」と聞いてください。

会社の人に聞くのは、少しも恥ずかしいことではありません。数字を持って話せば、その場で急いで決めずにすみます。