注文住宅、結局いくら払う？｜「3,000万円の家」に足されるお金が全部わかる

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モデルハウスで「30坪なら坪100万円、3,000万円くらいですね」と言われた。帰りの車で「これ、本当に3,000万円で済むの？」と、ふと不安になりますよね。

結論から言うと

「坪単価坪単価建物の値段を広さ（坪）で割ったもの。1坪は約3.3㎡で、畳2枚分くらいです。会社によって「どこまで含めた値段か」が違うので、数字だけを比べると見誤ります。×坪数＝3,000万円」の家は、土地代を除いても総額約3,750万〜4,290万円を見ておくと安心です。

• まだ見積もり前 → 「その3,000万円は本体だけ？ 総額？」と聞く
• 見積もりが手元にある → 付帯工事付帯工事費家の外側や準備の工事のお金。水道やガスを引き込む工事、地盤の補強、古い家の解体などです。本体とは別に必要になります。・外構外構門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりのこと。「外構工事」は本体の値段に入っていないことが多いです。・諸費用諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。込みの「総額」で出し直してもらう
• 予算を固める段階 → 現金で払う分とローンに入れる分を分けておく

この記事でわかること

• 「坪単価×坪数」の金額に、あといくら足されるかがわかる
• 見積書のどこを見れば、入っていない費用に気づけるかがわかる
• 現金がいつ、どのくらい必要になるかがわかる

最初は誰でも「3,000万円＝払う金額」だと思います。知らなくて当たり前です。

この記事では、カタログの3,000万円に、実際に払うお金を項目ごとに足していきます。税金や手数料は国の数字で計算し、土地で変わるものは幅で示します。

この記事の目次

1. 「坪単価×坪数」と本当の総額、どれくらい違うの？
2. 3,000万円の家、実際に払うお金を全部並べると？
3. ほかの人は、どんな内訳だった？
4. 地盤と水道の工事費は、なぜ最初に決まらないの？
5. 「注文住宅の平均」、調べるたびに数字が違うのはなぜ？
6. 土地あり・土地を買う・建て替え、私の場合は何が増える？
7. 現金はいつ、いくら要る？ 諸費用はローンに入れられる？
8. 見積書、どこを見れば「入っていない費用」に気づける？
9. ほかにも気になること（よくある質問）
10. 次にやること

あこの記事に出てくる言葉 14個・押すと意味が出ます

本文の点線の言葉こんなふうに押すと、ここに意味が出ます。も、押すと意味が出ます。

• つなぎ融資家が完成する前に払う土地代や着工金のために、住宅ローンが出るまでの間だけ借りるお金のこと。
• ハウスメーカー全国や広い地域で、自社の決まった仕様の家を建てる会社。住宅展示場にモデルハウスを持っていることが多いです。
• フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
• 付帯工事費家の外側や準備の工事のお金。水道やガスを引き込む工事、地盤の補強、古い家の解体などです。本体とは別に必要になります。
• 住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。
• 地盤改良地面が弱いときに、家が傾かないように地面を固めたり杭を打ったりする工事。土地を調べてから、必要かどうかが決まります。
• 坪単価建物の値段を広さ（坪）で割ったもの。1坪は約3.3㎡で、畳2枚分くらいです。会社によって「どこまで含めた値段か」が違うので、数字だけを比べると見誤ります。
• 外構門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりのこと。「外構工事」は本体の値段に入っていないことが多いです。
• 延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。
• 引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。
• 本体工事費家そのものを建てる工事のお金。基礎・柱・屋根・壁・内装などです。カタログの坪単価は、ふつうこの本体だけの数字です。
• 標準仕様その会社の基本の価格に含まれている設備や材料のこと。これ以外は「オプション」で、追加のお金がかかります。
• 諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。
• 間取り部屋の数や配置のこと。「3LDK」は、部屋3つ＋リビング・ダイニング・キッチン、という意味です。

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「坪単価×坪数」と本当の総額、どれくらい違うの？

土地代を除いても、カタログの計算より750万〜1,290万円ほど上乗せになるのが目安です。

坪単価は、建物の値段を広さ（坪）で割ったものです。1坪は約3.3㎡で、畳2枚分くらいです。

一般には「本体工事費本体工事費家そのものを建てる工事のお金。基礎・柱・屋根・壁・内装などです。カタログの坪単価は、ふつうこの本体だけの数字です。÷延床面積延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。」とされます。本体工事費は家そのものを建てる工事のお金（基礎・柱・屋根・壁・内装など）。延床面積は、すべての階の床の広さを足した面積です。

ただ、何を「本体」に入れるかは会社ごとに違います。だから坪単価だけ並べても、同じ物差しになりません。

総額の中身は、よく次の割合だと言われます。

• 本体：70〜80%
• 付帯工事（家の外側や準備の工事。水道やガスの引き込み、地盤の補強など）：15〜20%
• 諸費用（工事以外のお金。登記・ローンの手数料・保険・税金など）：5〜10%

たとえば本体3,000万円が総額の8割なら、総額は3,750万円。ほかの割合は下の表のとおりです。

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※割合は業界でよく使われる目安で、公的な統計ではありません。

ここ、営業の人から先に言われることは少ないですよね。会社側にも事情があります。広告の坪単価は、他社と並べたときに真っ先に見られる数字だからです。

本体を小さく区切れば、坪単価は安く見えます。だから付帯工事を「別途」に回す見せ方が生まれるんです。

要するに、カタログの金額は「本体だけ」のことが多く、払うお金はその1〜4割ほど上になります。

3,000万円の家、実際に払うお金を全部並べると？

計算で出せる費用は小さめ。総額を大きく動かすのは、土地で変わる地盤・水道・外まわりの工事です。

ここでは、こんな家を例にします。

• 本体3,000万円の木造2階建て（延床30坪）
• 土地はもう持っている
• 借入3,000万円
• 2026-10-16時点の税率・料金

本体と地盤

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水道・設計（付帯工事）

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印紙と登記（諸費用）

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ローン手数料と保険（諸費用）

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外構と入居後

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ことばを少しだけ補足します。

• 外構：門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりのこと。本体の値段に入っていないことが多いです
• 抵当権設定：ローンのかたに家を担保にする登記
• 保存登記：新しい建物を「自分のもの」と登録すること
• フラット35フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。：住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローン

印紙・登録免許税・不動産取得税の軽減は、どれも2027年3月31日（令和9年3月31日）までの措置です。

表を組んでみて意外なのは、税金と印紙の合計が小さいことです。

借入3,000万円なら、ローン関係の印紙・登録免許税・融資手数料で約71万円。一方、外構は付けるものしだいで数百万円動きます。総額をぶらす本当の要因は「土地と外の工事」だと見ています。

ほかの人は、どんな内訳だった？

ネットで見かける実例も、上の目安の幅に収まっています。

「総額3000万円程度、本体価格2100万以外に付帯工事（給排水等）100万、地盤調査や設計監理・各種申請他の検査費用等必要経費100万、登記・保険・税金など諸経費100万、」

Yahoo!知恵袋の回答（2023年11月）

この例は、本体が総額のちょうど7割です。

「ちなみに我が家の外構は、土間コン80万、カーポート50万、ブロックフェンス100万、玄関アプローチ20万、物置30万、」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年9月）

地盤と水道の工事費は、なぜ最初に決まらないの？

地面の下と道路の配管は、土地を調べるまで分からないからです。予備費を取っておくのが現実的です。

地盤改良地盤改良地面が弱いときに、家が傾かないように地面を固めたり杭を打ったりする工事。土地を調べてから、必要かどうかが決まります。は、地面が弱いときに家が傾かないよう、地面を固めたり杭を打ったりする工事です。要るかどうかは、地盤調査の結果が出てから決まります。

要らなければ0円。要れば、工法しだいで金額が変わります。

給排水（水道と下水）の工事も同じです。金額を左右するのは、次の3つです。

• 前面道路に水道管が通っているか
• 敷地まで何m引くか
• メーターの口径（管の太さ）を何mmにするか

水道の分担金だけでも、さいたま市と札幌市で1.6倍ほど違います。

「その土地の条件によって全くわからないのが地盤改良費用と屋外給排水工事です。」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年2月）

要するに、税金や手数料より「地盤・水道・外まわり」のほうが総額を大きく動かします。

「注文住宅の平均」、調べるたびに数字が違うのはなぜ？

この章を開く（約2分）「平均」は調査ごとに対象と中身が違います。

「平均」は調査ごとに対象と中身が違います。平均と中央値の差も大きいので、両方を見てください。

図は国交省の住宅市場動向調査を加工して作成しました。中央値（金額順に並べて真ん中の人）より、平均が2,000万円以上高く出ています。

とても高い家を建てた一部の世帯が、平均を引き上げているためです。

	フラット35利用者調査（2025年度）	住宅市場動向調査（令和7年度）
数字の中身	建設費＝請負契約書の請負金額	住宅建築資金・土地購入資金の合計
土地を持っている場合	4,259.8万円（全国）	建て替え世帯の住宅建築資金 平均6,135万円・中央値4,000万円
土地も買う場合	5,312.9万円（建物3,737.6万＋土地1,575.3万）	平均7,646万円・中央値5,100万円

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※フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）、住宅市場動向調査（国土交通省）を加工して作成。前者は2025年4月〜2026年3月の承認案件、後者は2024年4月〜2025年3月に住み替えた世帯が対象です。

見落としやすいのは、フラット35の数字が「請負金額」だという点です。請負金額とは、工事の契約書に書かれた金額のこと。外構や登記費用が契約の外にあれば、この数字には入りません。

じゃあ、自分の見積もりが平均より安ければ安心していい？

そうとは言い切れません。平均と、自分の見積もりの「中身」が同じとは限らないからです。前の章の内訳表に、自分の見積もりを当てはめるほうが確かです。

ちなみに、フラット35の注文住宅の所要資金は、前年度から326万円上がりました。2〜3年前の記事の相場は、いまより低めに出ています。

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要するに、平均と比べるより、自分の見積もりの中身をそろえるほうが役に立ちます。

土地あり・土地を買う・建て替え、私の場合は何が増える？

同じ3,000万円の家でも、土地を買うなら仲介手数料と登記、建て替えなら解体費が上乗せになります。

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つまり、自分に当てはめるとこうなります。

• 土地を持っている人は、前の章の内訳表がそのまま使えます
• 土地から探す人は、土地代とは別に、仲介手数料と登記の分を見ておきます
• 親の家を建て替える人は、解体費と、仮住まい・引っ越し2回分を足します

親の家を建て替える世帯は、国交省調査で自己資金比率（自分のお金で払う割合）が51.5%と高めです。手元資金や親の資金を使うケースが多いと読めます。

土地を買って新築する世帯の自己資金比率は、30.1%でした。

要するに、自分が「土地あり・土地を買う・建て替え」のどれかで、足すお金が変わります。

現金はいつ、いくら要る？ 諸費用はローンに入れられる？

注文住宅は、ローンが出る引き渡し引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。より前に支払いが来ます。そのすき間の現金を先に決めておきましょう。

工事代金は、契約・着工・上棟（骨組みが組み上がる日）・引き渡しで分けて払うのが一般的です。引き渡しは、工事が終わって家の鍵を受け取る日のことです。

一方、本ローンは引き渡しのときに出ることが多い。途中の支払いは、手元資金かつなぎローンで埋めます。つなぎローン（つなぎ融資つなぎ融資家が完成する前に払う土地代や着工金のために、住宅ローンが出るまでの間だけ借りるお金のこと。）は、住宅ローンが出るまでの間だけ借りるお金です。

【フラット35】なら、確認書類があれば次の費用も借入の対象にできます。

• 外構工事、設計・工事監理、地盤調査・地盤改良
• 既存家屋の取り壊し、水道負担金など給排水の引き込み
• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、融資手数料、印紙代
• 火災保険料（積立型を除く）・地震保険料、つなぎローンの費用

民間の住宅ローンは、扱いが金融機関ごとに違います。

• フラット35を考えている人は、上のリストと確認書類をそろえる
• 民間ローンを考えている人は、事前審査のときに「どの諸費用まで入りますか？」と聞く

「諸費用は全部ローンに入る」と決めつけないのが、つまずかないコツです。

融資手数料も、取扱金融機関により異なります。ゆうちょフラット35は、借入額の2.2%（定率）の例です。

要するに、引き渡し前に払う現金と、ローンに入れる費用を先に分けておけば慌てません。

見積書、どこを見れば「入っていない費用」に気づける？

この章を開く（約2分）下の表を見積書の横に置いて、「入っている／別途／未定」を書き込んでください。

下の表を見積書の横に置いて、「入っている／別途／未定」を書き込んでください。

工事のお金

項目	見積もりに入っている？	確かめ方のひと言
屋外給排水・ガスの引き込み	入っている／別途／未定	「道路から何mで見ていますか？」
水道の分担金・加入金	入っている／別途／未定	自治体名と口径を確認
地盤調査・地盤改良	入っている／別途／未定	改良の予算枠はいくらか
設計料・確認申請・検査	入っている／別途／未定	本体に含むかどうか
照明・カーテン・エアコン	入っている／別途／未定	標準で何台・何か所か

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外まわりと工事以外のお金

項目	見積もりに入っている？	確かめ方のひと言
外構	入っている／別途／未定	駐車場・境界・アプローチの範囲
解体（建て替え時）	入っている／別途／未定	石綿の事前調査を含むか
登記・ローン手数料・印紙	入っている／別途／未定	借入額で概算を出してもらう
火災・地震保険	入っている／別途／未定	期間と補償の範囲
引っ越し・家具・家電	自分で予算化	国交省調査の中央値は105万円

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「家具や家電の予算を忘れずに。」

Yahoo!知恵袋の回答（2024年1月）

照明やエアコンは、標準仕様標準仕様その会社の基本の価格に含まれている設備や材料のこと。これ以外は「オプション」で、追加のお金がかかります。（その会社の基本の価格に含まれる設備）に入れる会社もあれば、「別途」にする会社もあります。

2社以上を比べるなら、この表の項目をそろえて「総額」で並べてください。それが一番公平な比べ方だと思います。

外構はハウスメーカーハウスメーカー全国や広い地域で、自社の決まった仕様の家を建てる会社。住宅展示場にモデルハウスを持っていることが多いです。（家を建てる会社）に頼まないといけませんか？

外構は別の専門店に頼む方法もありますよ。その場合は、建物の引き渡し日と外構工事の日程をつなげて考えておくと、駐車場がない期間を短くできます。

要するに、見積書は「入っている／別途／未定」に分けて、総額をそろえてから比べます。

ほかにも気になること（よくある質問）

迷いやすい3つの疑問に、短く答えます。

Q. カタログの坪単価には、何が入っているの？
A. 一般に、本体工事費を延床面積で割った数字とされます。ただ、照明・設計料・給排水などを本体に入れるかは会社ごとに違います。坪単価ではなく、項目をそろえた総額で比べてください。

Q. 諸費用は、ローンに入れられる？
A. 【フラット35】なら、登記費用・融資手数料・印紙代・保険料・外構・地盤改良なども、確認書類があれば対象にできます。民間ローンは扱いが分かれるので、事前審査で確かめてください。

税金や住宅ローン控除住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。（ローン残高に応じて所得税などが一定期間安くなる制度）の個別の判断は、税理士や金融機関に相談すると安心です。

Q. 年収いくらなら、無理のない総額？
A. 2025年度フラット35利用者調査では、土地付注文住宅の年収倍率（所要資金÷世帯年収）は7.8倍でした。

総返済負担率（月の返済÷月収）は26.4%です。どちらも利用者の平均で、安全ラインではありません。教育費や車の買い替えまで入れた家計で考えてください。

要するに、坪単価や平均は目安。最後は自分の家計と見積もりの中身で決めます。

次にやること

まずは「3,000万円は何込み？」をはっきりさせるところからで大丈夫です。

おさらいすると、ポイントは4つでした。

• 3,000万円は本体だけのことが多い。土地代を除いても総額は約3,750万〜4,290万円が目安
• 税金・印紙・ローン手数料は計算できる。借入3,000万円なら約71万円
• 総額を大きく動かすのは、地盤改良・給排水・外構。予備費を取っておく
• 「平均」は調査で中身が違う。中央値もあわせて見る

今日からできることは、この3つです。

① 見積もりを頼むときに、ひと言添える。 「付帯工事・外構・諸費用込みの総額で出してください」。手元に見積もりがあるなら、総額で出し直してもらいます。

② チェック表を埋める。 上の表を見積書の横に置いて、「入っている／別途／未定」を書き込みます。地盤・給排水・外構は、予備費の枠を決めておきます。

③ 現金とローンの分け方を決める。 契約から引き渡しまでに現金で払う分と、ローンに入れる分を分けます。事前審査では「どの諸費用まで借りられますか？」と聞いてください。

会社の人に聞くのは、少しも恥ずかしいことではありません。数字を手元に持って話せば、その場で急いで決めずにすみます。