二世帯住宅はいくらかかる？親に出してもらうお金とローンの組み方｜家族で「誰がいくら出すか」を決められる

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親が「うちも少し出すよ」と言ってくれた。うれしいけれど、いくらあれば足りるのか、税金はかかるのか、何も分からない。そんなところで話が止まっていませんか。

大丈夫です。最初はみんな分かりません。

この記事でわかること

• 3つのタイプ（完全同居・部分共有・完全分離）ごとに、総額がどのくらいになるか
• 親からの援助に税金がかからない上限と、その期限（今は2026年12月31日までの贈与が対象）
• 親が60代でも組めるローン（親子リレー返済）の条件

この記事の目次

1. 結局、二世帯住宅はいくら？うちはどのタイプ？
2. 物差しにしたのは、国の住宅ローン調査の平均
3. タイプ別の総額の目安
4. タイプは2つの質問で決まる
5. 広く建てすぎると、使えなくなる制度があるって本当？
6. 補助金は、新築なら1戸110万円から
7. 親に出してもらうお金に、税金はかかる？
8. 上限は「1世帯」ではなく「受け取る人ごと」
9. 1,000万円を超える援助は、どう受け取る？
10. くわしく知りたい人だけ：省エネ等住宅の条件と、税金の計算
11. 親が60代でも、住宅ローンは組める？
12. 子を後継者にすると、年数が延びるしくみ
13. 親子リレーと、銀行のペアローン。うちはどっち？
14. 親の土地に建てるとき、名義や登記はどうする？
15. 親の土地のままで大丈夫？
16. 登記は、単独・共有・区分のどれがいい？
17. くわしく知りたい人だけ：住宅ローン控除
18. まとめ
19. 次にやること

あこの記事に出てくる言葉 6個・押すと意味が出ます

本文の点線の言葉こんなふうに押すと、ここに意味が出ます。も、押すと意味が出ます。

• フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
• 住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。
• 外構門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりのこと。「外構工事」は本体の値段に入っていないことが多いです。
• 延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。
• 諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。
• 間取り部屋の数や配置のこと。「3LDK」は、部屋3つ＋リビング・ダイニング・キッチン、という意味です。

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結局、二世帯住宅はいくら？うちはどのタイプ？

建物だけで、約5,000万〜8,600万円が目安です（ひと世帯の家の平均単価で計算）。

二世帯住宅の値段は、家そのものだけでは決まりません。誰がいくら出して、誰の名義にするか。 ここで総額も税金も変わってきます。

まずは「建物にいくらかかるか」から見ていきましょう。

物差しにしたのは、国の住宅ローン調査の平均

二世帯住宅だけを集計した公的な統計は、見当たりませんでした。そこで、国の住宅ローン調査の平均を物差しにしています。

使ったのは、2025年度のフラット35（35年間ずっと金利が変わらない住宅ローン）の利用者調査です。注文住宅（土地を買わずに建てる人。建て替えも含む）の平均は、下の表のとおりでした。

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延床面積は、1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積です。家の大きさの目安になります。

この「1㎡あたり約36万円」に、二世帯の広さを掛けたのが次の表です。

タイプ別の総額の目安

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※住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」を加工して作成（編集部試算、2026-10-21時点）。建物費は延床面積×約36万円。総額は、外構外構門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりのこと。「外構工事」は本体の値段に入っていないことが多いです。費（門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりの工事）を建築費の5〜10%、諸費用諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。（登記の手数料・ローンの手数料・火災保険・税金など、工事以外にかかるお金）を3〜7%として足したもの（割合はアットホームの解説による）。解体費は含めていません。

選び方の基準：国の調査の平均単価をそのまま使い、面積だけを変えました。会社ごとの価格差は入れていません。

計算してみて、思ったより大きいと感じました。ただ、この単価はひと世帯の家の平均です。タイプによって、ずれ方が変わります。

• 完全同居：台所や浴室が増えないので、面積の割に設備費が増えない。表の上限より下に収まりやすいと見ています
• 完全分離：台所・浴室・トイレ・玄関がすべて2つずつ。1㎡あたりの単価は、ひと世帯の家並みかそれ以上で見ておくのが無難です

地域によっても単価は動きます。

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Yahoo!知恵袋には、こんな規模の質問もありました。

「親子が住む二世帯住宅（6000万）の家を建てるのですが、ローンは子だけが組みます。」

Yahoo!知恵袋の質問（2024年10月）

タイプは2つの質問で決まる

迷ったら、「台所を分けたいか」「玄関を分けたいか」の2つだけ考えてみてください。

自分の家族に近いものを選んでみてください。

• 毎日、親の見守りや子育ての手伝いをしたい人 → 完全同居。建物費を一番抑えやすい形です
• 食事の時間や生活リズムは別。でも顔は毎日合わせたい人 → 部分共有
• 生活は完全に分けたい。将来、片方を貸す・売る選択肢も残したい人 → 完全分離

完全分離は、上下で分けるか左右で分けるかで広さが変わります。住友林業が紹介している実例を2つ挙げます。

• 平屋の左右分離：148.64㎡
• 2階建ての上下分離：245.23㎡

上下で分けると、240㎡を超えやすい。ここが次の章の話につながります。

要するに、建物費は「広さ×約36万円」で目安が出て、広さはタイプで決まります。

広く建てすぎると、使えなくなる制度があるって本当？

本当です。贈与の非課税・税金の軽減・補助金の多くは「240㎡以下」が条件です。

調べていて、一番見落としそうだと感じたのがここです。広い家ほど、使いたい制度から外れてしまう。そんな逆転が起きます。

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※国税庁、横浜市、東京都主税局、国土交通省の公式ページをもとに作成。

補助金は、新築なら1戸110万円から

補助金の「みらいエコ住宅2026事業」は、GX志向型住宅（国が定める高い省エネ性能の家）が対象です。新築なら1戸110万円です。

寒い地域では、これが125万円になります。

交付申請は、遅くとも2026年12月31日まで。注文住宅のZEH水準住宅の枠は、すでに締め切られています。

要するに、240㎡を超えそうなら、図面を描く前に「何㎡で収めるか」を決めておくことです。

親に出してもらうお金に、税金はかかる？

2026年12月31日までの贈与なら、子1人あたり最大1,000万円まで非課税です。

国税庁の公式ページの条件を、2つの表にまとめました（2026-10-21時点）。

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上限は「1世帯」ではなく「受け取る人ごと」

ここは取り違えやすいところです。父と母の両方から受けても、子1人なら合計1,000万円までです。

妻の両親から夫が受け取る場合は、養子縁組がなければ対象外になります。

もう一つ、大事な点があります。この特例は、2026年度の税制改正で延長されていません。2027年以降どうなるかは、今の時点で決まっていません。

年明けの贈与を考えているなら、例年12月に出る税制改正の大綱を待ってから判断してください。

1,000万円を超える援助は、どう受け取る？

非課税の枠に、ほかの制度を組み合わせます。道は2つです。

• 非課税枠＋暦年課税（毎年110万円まで非課税）：超えた分に、親子間の特例税率がかかる
• 非課税枠＋相続時精算課税：累計2,500万円まで今は税金がかからない。そのかわり、親が亡くなったとき相続財産に足し戻す

住宅資金なら、親が60歳未満でも相続時精算課税を選べます（2026年12月31日までの贈与。床面積の上限なし）。

先ほどの知恵袋の質問には、こんな分担が書かれていました。

「親の自己資金で１５００万程度頭金を払ってもらい、残りの4500万をローンにします。」

Yahoo!知恵袋の質問（2024年10月）

くわしく知りたい人だけ：省エネ等住宅の条件と、税金の計算

むずかしかったら、ここは飛ばして大丈夫です。

「省エネ等住宅」とは、新築なら次のどれか1つを満たす家です。申告書には証明書を添えます。

• 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
• 耐震等級2以上（または免震）
• 高齢者等配慮対策等級3以上

さっきの頭金を、省エネ等住宅で子1人がまるごと受け取ったとします。暦年課税と組み合わせると、目安はこうなります。

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※国税庁 No.4408の特例税率で編集部が計算した目安（2026-10-21時点）。

親のお金を、贈与にしない道もあります。親自身が建物の持分（所有の割合）を持つ方法です。

ただし、出したお金の割合と持分がずれると、差額が贈与と見られることがあります。登記の前に、出した金額と持分をそろえておくのが基本です。

要するに、年内の贈与なら1人1,000万円まで非課税。それを超えるなら、贈与の前に税理士さんへ相談です。

親が60代でも、住宅ローンは組める？

組めます。フラット35の親子リレー返済なら、子の年齢で借入期間を決められます。

親1人だと、組める年数は短くなります。でも、子が「あとを引き継ぐ人」になれば話が変わります。

子を後継者にすると、年数が延びるしくみ

フラット35で借りられる年数の上限は、「80歳−申込時の年齢」と35年のうち短いほうです。

• 親が1人で申し込む：60歳3か月なら、80−61で19年しか組めない
• 30歳3か月の子を後継者にする：80−31＝49年。上限の35年まで組める

条件は、次の2つの表のとおりです（2026-10-21時点）。

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親子リレーと、銀行のペアローン。うちはどっち？

• 親が主に返して、いずれ子が引き継ぎたい人 → 親子リレー返済が向いています
• 親と子が、それぞれ自分の分を借りたい人 → 銀行のペアローン（2人が別々にローンを組む形）も候補です

銀行の親子ローンは、同居の条件や年齢の上限が金融機関ごとに違います。比べるなら、同じ質問を各行にぶつけてみてください。違いが見えてきます。

要するに、親が60代でも、子があとを引き継げば長い年数で組めます。

親の土地に建てるとき、名義や登記はどうする？

土地は親の名義のままでも建てられます。登記の方法は、着工前に決めておきましょう。

親の土地のままで大丈夫？

大丈夫です。ただ、ローンの担保について親の同意が要ります。

• 子のローンで建てると、銀行は土地にも担保（返せないときに差し押さえる権利）を付けるのが一般的
• 土地が親の名義なら、その設定に親の承諾が必要
• 建物の費用を誰が出すかは家族ごとに違う。決まった相場はない

「いいえ。親の土地のまま使うだけ。 ただ、担保設定を親の承認が必要。 そもそも土地は親の土地のまま」

Yahoo!知恵袋の回答（2024年9月）

「建物は全部、子が出すもの？」という疑問も目にしました。

「二世帯住宅を建てるとき費用は親世帯と子世帯で半々とか親が多めというのが一般的と聞きますが 親の土地に建てる場合は子世帯が建物の費用を全て？負担するのが一般的ですか？」

Yahoo!知恵袋の質問（2025年3月）

編集部としては、ここに「一般的」な答えはないと考えています。土地を出す親、解体や仮住まいを負担する親、現金を出す親。負担の形がそれぞれ違うからです。

金額だけでなく、親が何を負担しているかを全部書き出す。 そこから分担を話すと、こじれにくくなります。

登記は、単独・共有・区分のどれがいい？

区分登記は、建てるときの税金で有利になりやすい形です。ただ、相続のときは不利になりやすくなります。

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※国税庁 No.4124・No.1211-1、東京都主税局、横浜市の公式ページをもとに作成（2026-10-21時点）。

つまり、自分の家族に当てはめるとこうなります。

• 建てるときの税金を少しでも軽くしたい人 → 区分登記が候補。ただし相続のことも一緒に考える
• ほかにも相続人がいて、将来もめたくない人 → 単独・共有登記も含めて、専門家と比べる

「区分登記にすれば、固定資産税が2戸分安くなる」とは限りません。何戸として扱うかは、自治体の家屋調査で決まるからです。建物の中で行き来できる二世帯住宅を「1戸」とした、東京都の裁決例もあります。

くわしく知りたい人だけ：住宅ローン控除

住宅ローン控除住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。は、ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて所得税などが一定期間安くなる制度です。新築の場合は次のようになります。

• 2026年以降に入居する新築は、控除率0.7%
• 認定長期優良住宅など、省エネ性能の高い家は13年間
• 省エネ基準を満たさない家は、原則として対象外に

要するに、土地は親の名義のままでよく、登記の方法は相続まで見て着工前に決めることです。

よくある質問

気になりやすい3つの疑問に、短く答えます。

Q. 土地ありの建て替えなら、総額いくらを見ておけばいい？
A. 建物費だけで、完全同居は約5,000万円台、完全分離は約6,500万〜8,600万円が目安です（1㎡約36万円での編集部試算）。外構・諸費用・解体費は別にかかります。

Q. 父と母の両方から1,000万円ずつもらえば、2,000万円まで非課税？
A. いいえ。非課税の上限は、受け取る人ごとです。子1人なら、父母合わせて省エネ等住宅で1,000万円まで。夫婦それぞれが自分の親から受け取る場合は、それぞれ別に枠があります。

Q. 親子リレー返済は、子が一緒に住んでいないと使えない？
A. フラット35の親子リレー返済は、後継者に同居の条件がありません。銀行の親子ローンは条件が違うため、各金融機関に確認してください。

要するに、税金の枠は「人ごと」、親子リレーに同居の条件はない、と覚えておけば大丈夫です。

まとめ

• 二世帯住宅の建物費は、延床面積×1㎡あたり約36万円で目安が出る
• 完全分離は240㎡を超えやすく、贈与の非課税や税の軽減から外れることがある
• 親からの住宅資金の非課税は、2026年12月31日までの贈与が対象。上限は受け取る人ごとに1,000万円（省エネ等住宅）
• 親が60代なら、フラット35の親子リレー返済で子の年齢を基準に35年まで組める
• 登記の方法で、建てるときと相続のときの税金が変わる。着工前に専門家へ

次にやること

まず今週やることは1つ。家族で「誰がいくら出すか」を紙に書き出すことです。

① 家族で「誰がいくら出すか」を書き出す。 土地・解体・仮住まい・現金・ローンを1枚の紙に並べる
→ ② タイプと延床面積の上限を決める。 240㎡以下に収めるかどうかも、ここで決める
→ ③ 二世帯住宅の実例が多い住宅会社に、資料と見積もりを複数頼む。 届いた見積もりの1㎡あたりの単価を、この記事の約36万円と比べてみる

年内に贈与を受けるつもりなら、③と同時に税理士さんへの相談も予約しておきましょう。12月に慌てずに済みます。