新築と中古リノベ、35年の総額はどっちが安い？｜税金・修繕・売る時まで

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チラシには「新築5,000万円台」と「中古2,000万円台＋リノベ」。並べると、中古のほうが安そうですよね。

でも、「税金や直す費用まで入れたら、結局同じくらいになるのでは？」と手が止まっていませんか。

この記事でわかること

• 新築と中古リノベを「35年間の総額」で比べたときの、おおよその差
• 固定資産税・住宅ローン減税住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。・修繕費が、どちらでどう違うか
• 自分の条件だと、どちらを先に検討すればいいか

全国平均の数字で試算すると、35年の総額は中古リノベのほうが約1,800万円小さくなります。減税の受け方と修繕のタイミングしだいで、この差は数百万円単位で変わります。

この記事の目次

1. 結局、35年でどっちが安い？
2. 固定資産税は新築と中古でどう違う？
3. 住宅ローン減税、中古だと減らない？
4. 修繕費は35年でいくらかかる？
5. 売るとき、価値が残るのはどっち？
6. 私はどっち？タイプ別の選び方
7. この記事のまとめ

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• フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
• 住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。
• 工務店地元で、一棟ずつ相談しながら家を建てる会社。社長や設計者と直接話せることが多いです。
• 間取り部屋の数や配置のこと。「3LDK」は、部屋3つ＋リビング・ダイニング・キッチン、という意味です。

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結局、35年でどっちが安い？

全国平均で試算すると、中古リノベが約1,800万円小さくなります（金利などは仮定です）。

広さがほぼ同じになる組み合わせで、前提をそろえました。

• 新築：土地付注文住宅の全国平均5,313万円（110.3㎡）
• 中古：中古戸建の全国平均2,783万円（114.8㎡・平均築22.7年）に、リノベ1,000万円を足した3,783万円（リノベ代は仮定）
• ローン：全期間1.5%の固定金利、35年、全額を借りた仮定
• 「証明有」は省エネ基準に合う証明がある中古、「証明無」は証明がない中古

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住宅金融支援機構「2025年度フラット35フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。利用者調査」、アットホーム「一戸建て修繕の実態調査2023」を加工して作成（2026-10-29時点）。

選び方の基準：公的な統計の全国平均を使い、広さが近い区分どうしで並べました。あなたの見積もりが出たら、①と③の数字を入れ替えてください。

ここが一番ぶれるところです。間取りまで変えるか、断熱や耐震まで手を入れるかで、大きく変わります。実際の総額を書いている人の例を見てみましょう。

「我が家は物件1,500万円＋工事約2,450万円＝約3,950万円でした。それとは別に、諸経費が約150万円かかっています。」

note のブログ記事（2026年8月）

もう一つ、表に出にくいお金があります。工事中の家賃です。

「新築は引渡からすぐ住めるし、それまでに費用はかかりませんが、リフォームは引渡からリフォーム開始です。」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年8月）

工事が3か月かかるなら、家賃3か月分とローン返済が重なります。この分も①に足しておきましょう。

要するに、差は「リノベにいくらかけるか」でほぼ決まります。

固定資産税は新築と中古でどう違う？

新築は最初の3年だけ半額。そのあとは年ごとに下がり、中古は最初から低い位置にいます。

固定資産税は「評価額×1.4%」です（東京23区は都市計画税0.3%も別にかかります）。建物の評価額が1,000万円なら、年14万円ですね。

新築は、これが最初の3年度だけ半分。つまり年7万円になります。2031年（令和13年）3月31日までに建てた家が対象です。2026年4月1日以降に建てた家なら、床面積40〜240㎡という条件もあります。認定長期優良住宅（国が長持ちすると認めた家）なら、5年度に延びます。

建物の評価額は、年数がたつほど「経年減点補正率」という係数で下がります。木造の場合、この係数は初年度0.80。0.20まで下がったところで止まります。築20年を過ぎた中古は、建物分の税がすでに小さくなっていることが多いんです。

「経年劣化を回復するためのリノベーションしても、固定資産税は変わりません 主要構造部に関わる建築確認が必要な場合は変わるかも」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年5月）

逆に、下がる場合もあります。東京都主税局の案内では、窓の断熱を含む60万円超の省エネ改修をすると、翌年度の税額が3分の1減ります。工事が終わってから3か月以内の申告が条件です。

要するに、35年の固定資産税は中古のほうが少なめ。差は建物の評価額しだいです。

住宅ローン減税、中古だと減らない？

2026年からは、省エネ性能の証明がある中古なら、新築と同じ13年間戻ってきます。

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税などから戻ってくる仕組みです。2026〜2030年に入居する人が対象で、借入額には家の性能ごとの上限があります。

国土交通省の住宅ローン減税の案内ページを見る（mlit.go.jp）

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国土交通省「住宅ローン減税Q&A（2026年7月更新）」を加工して作成。子育て世帯・若者夫婦世帯は上限が上がります。

「最大」は理論上の上限です。実際は、残高が減ることと、納めている税額のぶんで頭打ちになります。

調べていて驚いたのが、2026年の改正です。これまで中古は「上限2,000万円・10年」が基本でした。いまは性能の証明があれば、新築と同じ13年まで延びます。古い説明のままのサイトも多いので、日付を見ておきましょう。

1981年以前に建った家は、耐震基準を満たす証明も必要です。

要するに、中古は「証明書が取れるか」で戻る額が変わります。

修繕費は35年でいくらかかる？

戸建ては35年でおよそ600万円台。中古は、その出費が前倒しになりやすいです。

アットホームの調査では、新築の戸建てに30年以上住んだ人の修繕費は、合計で平均615.1万円でした（平均築38.0年、332人の回答）。毎月積み立てていた人は8.9%だけです。

新築なら、大きな出費が来るのは住んで20年目あたり。いっぽう中古戸建の平均は築22.7年なので、外壁や屋根の1回目の時期は、もう来ています。

• 売主がすでに直している → その分お得
• まだ直していない → リノベの見積もりに外壁・屋根を入れる

マンションは、修繕積立金で備えます。国の目安は、20階未満・延床5,000㎡未満で月335円/㎡。70㎡なら月2.3万円ほどです。部屋の中のリフォーム代は含まれないので、別に用意しておきましょう。

要するに、修繕は「いつ払うか」が違うだけで、35年の合計は大きく変わりません。

売るとき、価値が残るのはどっち？

35年後に残るのは、どちらも主に「土地」です。

国土交通省は2014年に、中古戸建の取引について指摘しています。家の状態にかかわらず「一律に築後20～25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行」がある、というものです。

そのうえで国は、評価のやり方を改める指針を出しました。基礎や骨組みの性能に応じて、使える年数を長く見ます。手入れやリフォームで回復した価値も、評価に入れる考え方です。

「どのくらい古いかでしょうかね。 新築の方が資産価値は落ちないですけどね。 うちは中古ですが。」

Yahoo!知恵袋の回答（2026年1月）

個人的には、ここが比べ方のいちばんの肝だと感じました。35年後、新築は築35年、平均的な中古は築58年です。どちらも、建物の値段はかなり小さく見られやすい。

だから「同じ予算で、土地にいくら回せるか」で比べたほうが、残る価値の差が見えます。

要するに、残る価値は「新築か中古か」より「土地の場所」で決まります。

私はどっち？タイプ別の選び方

「何にお金を使いたいか」で決めると、迷いが減ります。

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調べた側の判断としては、30〜40代で予算が限られているなら、まず中古リノベで見積もりを取るのが分かりやすいと思います。証明が取れる中古なら減税の差はほとんどなく、そのぶん土地にお金を回せるからです。

親の家の建て替えは、土地代がゼロという点が大きいです。建て替えは、災害の危険が高い区域でもローン減税の対象のままです。

要するに、立地を取るなら中古リノベ、性能の新しさを取るなら新築です。

よくある質問

Q. 新築と中古リノベ、結局同じくらいの金額になるのでは？
A. リノベ代しだいです。この記事の前提で計算すると、リノベ代が約2,400万円強まで増えたあたりで、35年総額の差がほぼなくなります。間取りまで変えて断熱・耐震もやり直すなら、新築の見積もりと並べて比べましょう。

Q. 今の家を売って住み替える場合、税金はどうなる？
A. 自宅を売るときは、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。ただ、新居で住宅ローン控除を受けるなら、同時には使えません。どちらが得かは人によるので、税務署か税理士に相談してください。

Q. 固定資産税の金額を前もって知る方法は？
A. 中古なら、売主の固定資産税の通知書や評価証明で、今の税額が分かります。新築は建ててから評価されるので、市区町村の資産税課に目安を聞いてみましょう。

この記事のまとめ

• 全国平均の試算では、35年総額は中古リノベが約1,800万円小さい（金利1.5%などの仮定つき）
• 差がいちばん動くのはリノベ代。断熱・耐震まで直すなら、新築と並べて見積もる
• 中古の住宅ローン控除は、省エネの証明があれば2026年から13年
• 固定資産税は中古が少なめ。修繕は中古だと前倒しになりやすい
• 35年後に残るのは主に土地。土地にいくら払うかで比べる

次にやること

① 今の家賃と貯金から、毎月払える額と出せる総額を決める
→ ② 住みたいエリアで、新築と築20年前後の中古の価格を1件ずつ調べる
→ ③ 中古は「省エネ・耐震の証明が取れるか」「外壁と屋根をいつ直したか」を聞いたうえで、リノベ会社と工務店工務店地元で、一棟ずつ相談しながら家を建てる会社。社長や設計者と直接話せることが多いです。の両方に見積もりを頼む

税額や控除の最終判断は、市区町村の資産税課・税務署で最新の内容を確認してください。