注文住宅の総額はいくら？｜本体3,000万円の内訳を全部出す

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モデルハウスで「30坪なら坪100万円、3,000万円くらいですね」と言われた。帰りの車で、ふと思いますよね。

これ、本当に3,000万円で済むの？

ここでは、カタログの3,000万円に、実際に払うお金を項目ごとに積み上げます。税金や手数料は国の数字で計算。土地で変わるものは幅で示します。

この記事の目次

1. 「坪単価×坪数」と総額は、どれくらい違う？
2. 3,000万円の家、内訳を全部出すとこうなる
3. みんなの声
4. 地盤改良費と給排水工事は、なぜ見積もりで決まらないの？
5. 注文住宅の平均費用はいくら？ 調査で数字が違う理由
6. 土地あり・土地購入・建て替えで、総額はどう変わる？
7. 現金はいつ、いくら要る？ 諸費用はローンに入れられる？
8. 見積書のチェックリスト｜どこを見れば漏れが分かる？
9. この記事のまとめ

「坪単価×坪数」と総額は、どれくらい違う？

土地代を除いても、カタログの計算より750万〜1,290万円ほど上乗せになるのが目安です。

坪単価は、一般に「本体工事費（建物そのものの工事）÷延床面積」とされます。ただ、何を本体に入れるかは会社ごとに違います。坪単価だけを並べても、同じ物差しになりません。

一般には、総額のうち本体が70〜80%、付帯工事が15〜20%、諸費用が5〜10%と言われます。本体3,000万円が総額の8割なら3,750万円、7割なら約4,290万円です。

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※割合は業界でよく使われる目安で、公的な統計ではありません。

ここ、営業の人から先に言われることは少ないですよね。

会社側にも事情があります。広告の坪単価は、他社と並べたときに真っ先に見られる数字です。本体を小さく区切れば坪単価は下がって見える。だから付帯工事を「別途」に回す見せ方が生まれます。

3,000万円の家、内訳を全部出すとこうなる

計算で出せる費用は小さめ。総額を大きく動かすのは、土地で変わる地盤・給排水・外構です。

前提は、本体3,000万円の木造2階建て（延床30坪）、土地はもう持っている、借入3,000万円。2026-10-16時点の税率・料金で出しています。

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印紙・登録免許税・不動産取得税の軽減は、どれも2027年3月31日（令和9年3月31日）までの措置です。

表を組んでいて意外だったのは、税金と印紙の合計の小ささです。借入3,000万円なら、ローン関係の印紙・登録免許税・融資手数料で約71万円。

一方、外構は付けるものしだいで数百万円動きます。個人的には、総額をぶらす本当の要因は「土地と外の工事」だと見ています。

みんなの声

「総額3000万円程度、本体価格2100万以外に付帯工事（給排水等）100万、地盤調査や設計監理・各種申請他の検査費用等必要経費100万、登記・保険・税金など諸経費100万、」

Yahoo!知恵袋の回答（2023年11月）

この例は、本体が総額のちょうど7割。上の目安の幅に収まります。

「ちなみに我が家の外構は、土間コン80万、カーポート50万、ブロックフェンス100万、玄関アプローチ20万、物置30万、」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年9月）

地盤改良費と給排水工事は、なぜ見積もりで決まらないの？

地面の下と道路の配管は、土地を調べるまで分からないからです。予備費を取っておくのが現実的です。

地盤改良が要るかどうかは、地盤調査の結果が出てから決まります。要らなければ0円。要れば、工法しだいで金額が変わります。

給排水も同じです。金額を左右するのは次の3つ。

• 前面道路に水道管が通っているか
• 敷地まで何m引くか
• メーターの口径を何mmにするか

水道の分担金だけでも、さいたま市と札幌市で1.6倍ほど違います。

「その土地の条件によって全くわからないのが地盤改良費用と屋外給排水工事です。」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年2月）

注文住宅の平均費用はいくら？ 調査で数字が違う理由

「平均」は調査ごとに対象と定義が違います。平均と中央値の差も大きいので、両方を見てください。

図は国交省の令和7年度住宅市場動向調査を加工して作成しました。中央値（真ん中の人の金額）より、平均が2,000万円以上高く出ています。とても高い家を建てた一部の世帯が、平均を引き上げているためです。

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※フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）、住宅市場動向調査（国土交通省）を加工して作成。前者は2025年4月〜2026年3月の承認案件、後者は2024年4月〜2025年3月に住み替えた世帯が対象です。

見落としやすいのは、フラット35の数字が「請負金額」だという点。外構や登記費用が請負契約の外にあれば、この数字には入りません。

だから「平均より安いから大丈夫」とは考えないほうがいい。自分の見積もりを、先ほどの内訳表に当てはめる方が確かです。

ちなみに、フラット35の注文住宅の所要資金は前年度から326万円上がりました。2〜3年前の記事にある相場は、いまの感覚より低めに出ています。

土地あり・土地購入・建て替えで、総額はどう変わる？

同じ3,000万円の家でも、土地を買うなら仲介手数料と登記、建て替えなら解体費が上乗せになります。

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親の家を建て替える50代の方は、国交省調査で自己資金比率が51.5%と高め。手元資金や親の資金を使うケースが多いと読めます。土地を買って新築する世帯は30.1%でした。

現金はいつ、いくら要る？ 諸費用はローンに入れられる？

注文住宅は、ローンが実行される引き渡しより前に支払いが来ます。そのすき間の現金を先に決めておきましょう。

工事代金は、契約・着工・上棟・引き渡しで分けて払うのが一般的です。本ローンは引き渡しのときに実行されることが多い。途中の支払いは、手元資金かつなぎローン（本ローン実行までの短期の借入）で埋めます。

【フラット35】なら、確認書類があれば次の費用も借入の対象にできます。

• 外構工事、設計・工事監理、地盤調査・地盤改良
• 既存家屋の取り壊し、水道負担金など給排水の引き込み
• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、融資手数料、印紙代
• 火災保険料（積立型を除く）・地震保険料、つなぎローンの費用

民間の住宅ローンは、扱いが金融機関ごとに違います。「諸費用は全部ローンに入る」と決めつけず、事前審査のときに聞いておいてください。

融資手数料も、取扱金融機関により異なります。ゆうちょフラット35は借入額の2.2%（定率）の例です。

見積書のチェックリスト｜どこを見れば漏れが分かる？

下の表を見積書の横に置いて、「入っている／別途／未定」を書き込んでください。

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「家具や家電の予算を忘れずに。」

Yahoo!知恵袋の回答（2024年1月）

照明やエアコンは、「本体」に入れる会社もあれば「別途」にする会社もあります。2社以上を比べるなら、この表の項目をそろえて「総額」で並べる。それが一番公平な比べ方だと思います。

よくある質問

Q. カタログの坪単価には、何が入っているの？
A. 一般に、本体工事費を延床面積で割った数字とされます。ただ、照明・設計料・給排水などを本体に入れるかは会社ごとに違います。坪単価ではなく、同じ項目をそろえた総額で比べてください。

Q. 諸費用は、ローンに入れられる？
A. 【フラット35】なら、登記費用・融資手数料・印紙代・保険料・外構・地盤改良なども、確認書類があれば対象にできます。民間ローンは扱いが分かれるので、事前審査で確かめてください。税金や控除の個別の判断は、税理士や金融機関に相談すると安心です。

Q. 年収いくらなら、無理のない総額？
A. 2025年度フラット35利用者調査では、土地付注文住宅の年収倍率（所要資金÷世帯年収）は7.8倍、総返済負担率（月の返済÷月収）は26.4%でした。これは利用者の平均で、安全ラインではありません。教育費や車の買い替えまで入れた家計で考えてください。

この記事のまとめ

• 「坪単価×坪数」の3,000万円は本体だけのことが多い。土地代を除いても、総額は約3,750万〜4,290万円が目安
• 税金・印紙・ローン手数料は計算できる。借入3,000万円なら、ローン関係で約71万円
• 総額を大きく動かすのは、地盤改良・給排水・外構。予備費を取っておく
• 「平均」は調査で定義が違う。中央値もあわせて見る
• 次にやること：見積もりを頼むとき、「付帯工事・外構・諸費用込みの総額で出してください」とひと言添える