注文住宅の坪単価、東京は約77万円｜23区と多摩の差を区市別に試算

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都下で35坪ほどの分譲地を見つけた夜。30坪の木造2階建てを思い浮かべて、電卓で「坪単価坪単価建物の値段を広さ（坪）で割ったもの。1坪は約3.3㎡で、畳2枚分くらいです。会社によって「どこまで含めた値段か」が違うので、数字だけを比べると見誤ります。×30」を打ってみる。

でも、調べるほど分からなくなりませんか。地盤改良地盤改良地面が弱いときに、家が傾かないように地面を固めたり杭を打ったりする工事。土地を調べてから、必要かどうかが決まります。は別、外構外構門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりのこと。「外構工事」は本体の値段に入っていないことが多いです。も別、動画ごとに坪単価もバラバラ。営業に会う前に、自分の市で実際に建っている家の数字を一度つかんでおきたいところです。

この記事でわかること

• 東京の23区と多摩で、建物の坪単価が統計上いくら違うか
• 自分の区・市で、持家が年に何戸、どれくらいの広さで建っているか
• 統計の坪単価から、自分の家の建物費を試算するやり方

この記事の目次

1. 東京の注文住宅は坪いくら？統計の答えは約77万円
2. 23区と多摩（市部）で、建物の坪単価はどれだけ違う？
3. 自分の区・市では？区市別の坪単価と持家の戸数（令和6年）
4. 東京で持家は年に何戸建っている？減っているの？
5. 統計の坪単価とハウスメーカーの坪単価は、なぜこんなに違う？
6. 自分の家はいくら？建物費に上乗せされるお金の試算
7. 統計を自分で開いて確かめるには？
8. Q. 東京で注文住宅を建てると、坪単価はいくらですか？
9. Q. 23区と多摩では、建物の坪単価はどれくらい違いますか？
10. Q. 東京の注文住宅は、平均でどれくらいの広さですか？
11. Q. 建築費は上がっていますか？今は待ったほうがいいですか？
12. まとめ：次にやること

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• フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
• 付帯工事費家の外側や準備の工事のお金。水道やガスを引き込む工事、地盤の補強、古い家の解体などです。本体とは別に必要になります。
• 地盤改良地面が弱いときに、家が傾かないように地面を固めたり杭を打ったりする工事。土地を調べてから、必要かどうかが決まります。
• 坪単価建物の値段を広さ（坪）で割ったもの。1坪は約3.3㎡で、畳2枚分くらいです。会社によって「どこまで含めた値段か」が違うので、数字だけを比べると見誤ります。
• 外構門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりのこと。「外構工事」は本体の値段に入っていないことが多いです。
• 工務店地元で、一棟ずつ相談しながら家を建てる会社。社長や設計者と直接話せることが多いです。
• 延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。
• 本体工事費家そのものを建てる工事のお金。基礎・柱・屋根・壁・内装などです。カタログの坪単価は、ふつうこの本体だけの数字です。
• 諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。
• 間取り部屋の数や配置のこと。「3LDK」は、部屋3つ＋リビング・ダイニング・キッチン、という意味です。

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東京の注文住宅は坪いくら？統計の答えは約77万円

令和6年（2024年）の東京都の木造は、1坪あたり約76.6万円でした。国土交通省の建築着工統計を東京都が集計した数字から、こちらで試算しています。23区（区部）は約80.7万円、多摩（市部）は約70.4万円です。

坪単価とは、建物の値段を広さの「坪」で割ったもの。1坪は約3.3㎡（3.30579㎡で計算）、畳2枚分くらいの広さです。

元の数字は「工事費予定額（家を建てる前の届出に書かれた予定の工事費）」。都内の木造は30,600棟、予定額の合計は約8,131億円でした。これを床面積の合計で割っています。

30坪の家に当てはめると、都の平均でおよそ2,300万円。建物だけの目安です。

「住宅系YouTuberが語る坪単価は本体価格本体工事費家そのものを建てる工事のお金。基礎・柱・屋根・壁・内装などです。カタログの坪単価は、ふつうこの本体だけの数字です。のみで地盤改良費、外構費、その他諸費用、オプションは含まれていません。」

Yahoo!知恵袋の回答（2026年9月）

要するに、東京の木造は統計で坪77万円前後。ここが物差しのスタート地点です。

23区と多摩（市部）で、建物の坪単価はどれだけ違う？

約10万円の差です。令和6年の木造で、23区は約80.7万円、多摩は約70.4万円でした（東京都統計年鑑から試算）。

30坪で比べると、23区は約2,420万円、多摩は約2,110万円。差は300万円ほどです。どちらも1年で上がりました。23区は約9%、多摩は約8%（令和5年→令和6年）。

建物だけなら、そう見えます。ただ、東京で家の総額を大きく動かすのは土地代のほう。建物の坪単価の差は、全体で見ると小さめなんです。

土地の条件しだいで、付帯工事付帯工事費家の外側や準備の工事のお金。水道やガスを引き込む工事、地盤の補強、古い家の解体などです。本体とは別に必要になります。（建物の外側の工事。水道の引き込みや地盤の補強など）の費用も変わります。

要するに、建物は23区が約1割高い。でも土地代の差のほうがずっと大きい、と覚えておけば十分です。

自分の区・市では？区市別の坪単価と持家の戸数（令和6年）

この章を開く（約2分）持家が多い区市（令和6年）世田谷区1,267戸練馬区823戸杉並区819戸大田区677戸八王子市654戸…

同じ都内でも、木造の坪単価は区市によって25万円ほどの幅があります。高いのは武蔵野市（約92.6万円）と世田谷区（約92.5万円）。八王子市（約67.1万円）は60万円台です。

まず23区から。

区	持家の戸数と平均の広さ	木造の坪単価（試算）
世田谷区	1,267戸・約131㎡	約92.5万円
練馬区	823戸・約114㎡	約74.4万円
杉並区	819戸・約112㎡	約84.3万円
大田区	677戸・約115㎡	約80.1万円
足立区	516戸・約111㎡	約70.3万円

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次に多摩です。

市	持家の戸数と平均の広さ	木造の坪単価（試算）
八王子市	654戸・約111㎡	約67.1万円
町田市	616戸・約119㎡	約69.3万円
府中市	305戸・約107㎡	約70.0万円
調布市	247戸・約103㎡	約77.0万円
武蔵野市	238戸・約120㎡	約92.6万円

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選び方の基準：持家の戸数が多い区市と、坪単価の幅が分かる区市を選びました。数字はすべて東京都統計年鑑（令和6年）の表3-7・3-11を加工して作成しています。

読むときの注意が1つ。坪単価の列は「注文住宅だけ」の値ではありません。区市別の工事費は木造の建物全体でしか公表されていないので、木造アパートや建売、店舗も混ざっています。建物の数が少ない区は、数字がぶれやすい点も覚えておきましょう。港区は約115.8万円ですが、木造は81棟だけ。参考程度に見てください。

「東京都下で35坪程の分譲地に床面積30坪程の二階建て木造住宅を建てようと検討しています。」

Yahoo!知恵袋の質問（2026年9月）

この方の30坪を、たとえば府中市の坪単価で計算すると約2,100万円。調布市なら約2,310万円です。

自分の区市の数字は「平均的な木造がこのくらい」という目安です。高い区は、大きめの家や仕様のいい家が多く建っている、とも読めますよ

要するに、自分の区市の坪単価×建てたい坪数が、建物費の最初の目安になります。

東京で持家は年に何戸建っている？減っているの？

令和7年（2025年）の東京都の持家は12,882戸でした。前年より2.8%減で、4年連続の減少です（東京都住宅政策本部、2026年2月6日発表）。

この記事では、統計の「持家」を注文住宅の目安として使っています。建売（分譲住宅）や賃貸用の家（貸家）とは別の区分です。

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令和6年の内訳は、23区が8,056戸で平均約119㎡、多摩が5,082戸で平均約109㎡。23区のほうが、件数も広さも上でした。ここで言う多摩は「市部」の数字です。瑞穂町・日の出町・檜原村・奥多摩町（郡部）と島しょ部は入っていません。

年では減っていても、月ごとに見ると令和8年8月まで5か月続けて増えていました。

要するに、都内の持家は年1万3千戸弱。ゆるやかに減っていても、毎年これだけの家が建っています。

統計の坪単価とハウスメーカーの坪単価は、なぜこんなに違う？

数えている範囲が違うから、です。同じ「坪単価」という名前でも、中身が別物なんです。

よく比べられるのが、フラット35フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。（住宅金融支援機構が民間銀行と組んで出している、金利がずっと変わらない住宅ローン）の利用者調査。ローンを借りた人の建設費と住宅面積が地域別に載っているので、割れば坪単価を出せます。

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査のページを見る（jhf.go.jp）

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調べた側の判断として、どれか1つを「正しい坪単価」と決める必要はないと考えています。3つとも数えている範囲が違うからです。

大事なのは、自分の見積もりと比べるときに範囲をそろえること。本体だけの見積もりなら着工統計に近い数字と、付帯工事まで入った見積もりならフラット35の数字と並べると、ズレが小さくなります。

フラット35の数字は首都圏（東京だけでなく近くの県も含む）の平均。東京都だけの値ではありません。

要するに、坪単価は「何が入っているか」を確かめてから比べる数字です。

自分の家はいくら？建物費に上乗せされるお金の試算

この章を開く（約2分）総額はこう積み上がる¥12345建物付帯外構諸費用土地統計の値別にかかる…

建物費の式は「延床面積延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。（各階の床面積を足した広さ）×自分の区市の坪単価」。ここで出るのは建物の予定額までです。

たとえば、23区の持家の平均（約119㎡）に23区の単価を掛けると約2,900万円。多摩の平均（約109㎡）なら約2,320万円です。

この上に、次のお金が乗ってきます。統計の工事費予定額には含まれていないと考えておくのが安全です。

• 付帯工事費：地盤改良（地盤が弱いときに地面を補強する工事）、水道やガスの引き込み
• 外構：門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりの工事
• 諸費用：登記、ローンの手数料、火災保険など、工事以外にかかるお金
• 土地代：土地を買う人だけ

「地盤改良の有無や道路の属性(本管までの距離)や引込み経路、擁壁の必要性などでもそれぞれ簡単に100万単位で異なってきますゆえ。」

Yahoo!知恵袋の回答（2026年9月）

「土地：3000万 家：3300万 地盤改良：300万 外構：150万 諸費用：200万 くらいです。」

神奈川県で建てた人／Yahoo!知恵袋の回答（2026年9月）

この神奈川の例だと、家の代金のほかに650万円かかっています。調べた側の判断では、統計の建物予定額に数百万円の上乗せがある前提で予算を組むのが現実的です。

地盤や道路の条件は土地ごとに違うので、幅を持たせておきましょう。

土地も買う場合、全部でいくらくらい見ておけばいい？

目安になるのが、フラット35利用者調査の首都圏の土地付注文住宅。集計表に建設費と土地取得費が分けて載っているので、土地代の目安もつかめます。23区の人気エリアでは、土地が首都圏の平均より高くなりやすい点に気をつけてください。

土地を決める前に、建てたい会社に「この土地だと付帯工事はいくらかかりそうか」を聞いておくといいですよ。あとから増える分を早めにつかめます

要するに、建物費＋付帯工事＋外構＋諸費用＋土地。この5つを足して、初めて総額が見えてきます。

統計を自分で開いて確かめるには？

区市別の数字は、東京都統計年鑑のCSV（表計算ソフトで開けるファイル）で誰でも見られます。登録は要りません。

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表3-7を開いたら、迷いやすい点が2つあります。工事費予定額の単位が「万円」なこと。床面積が「㎡」なこと。予定額を床面積で割り、3.30579を掛けると坪単価になります。

表の構造の欄には「木造」と「鉄骨造」などが並びます。木造で建てる予定なら、木造の行だけを使ってください。

いま出ている最新は令和6年版で、2026年4月20日に公開されました。令和7年版が出たら、同じ計算で数字を新しくできます。

要するに、表3-7と表3-11の2つを開けば、自分の区市の数字は自分で出せます。

よくある質問

Q. 東京で注文住宅を建てると、坪単価はいくらですか？

A. 令和6年の着工統計（木造）から試算すると、都全体で約76.6万円、23区で約80.7万円、多摩で約70.4万円です。フラット35利用者調査は実際の建設費を集計しているので、範囲をそろえて比べたいときは集計表の首都圏の値も見ておくと安心です。

Q. 23区と多摩では、建物の坪単価はどれくらい違いますか？

A. 令和6年の木造の試算で、23区が多摩より約1割、坪あたり約10万円高くなっています。30坪の家なら、建物だけで約300万円の差です。

Q. 東京の注文住宅は、平均でどれくらいの広さですか？

A. 令和6年の持家の平均床面積は、23区が約119㎡、多摩が約109㎡でした。

Q. 建築費は上がっていますか？今は待ったほうがいいですか？

A. 上がっています。23区の木造の坪単価は令和5年から6年の1年で約9%上がりました。ただ、この先どう動くかまでは統計から言えないので、待つかどうかは家族の予定で決めるのがおすすめです。

まとめ：次にやること

• 東京の木造の坪単価は、着工統計から試算すると約77万円（令和6年）です。
• 23区は約80.7万円、多摩は約70.4万円で、建物は23区が約1割高くなっています。
• 区市別の単価は木造アパートなども含む試算なので、物差しとして使うのが合っています。
• 総額には、建物費のほかに付帯工事・外構・諸費用・土地が加わります。

次にやることは3つです。

① 上の表で自分の区市の坪単価を探し、建てたい坪数を掛けて建物費を出す
→ ② その金額に、付帯工事・外構・諸費用として数百万円を足して、総額の幅をつかむ
→ ③ その数字をメモして展示場や工務店工務店地元で、一棟ずつ相談しながら家を建てる会社。社長や設計者と直接話せることが多いです。へ行き、見積もりに何が入っているかを聞いて見比べる