注文住宅の土地探しは誰に頼む？｜建築条件付きの意味と地盤の見方

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夜、子どもを寝かしつけてからSUUMOを開き、気になる土地を2件ブックマークした。1件は「建築条件付き建築条件付き土地「決まった会社で家を建てること」が条件になっている土地。土地だけ買って、別の会社で建てることはできません。」と書いてあって、どこまで自由に建てられるのか分からない。もう1件は川の近く。ハザードマップを見たほうがいい気はするけれど、どこで何を見ればいいのか分からないまま画面を閉じる。

土地を持っていない状態から注文住宅を考え始めた人なら、たぶん一度はこうなります。最初はみんな分かりません。この記事は、そんな人に向けて書きました。

この記事でわかること

• 土地探しを誰に頼めばいいか（不動産会社・住宅会社・一括サイトの違い）
• 「建築条件付き」の広告で、契約前に見ておく4つの点
• 候補地の災害リスクと地盤の目安を、無料の公的データで自分で調べる手順

土地だけを先に決めず、建物の予算とセットで考える。これがいちばん失敗しにくい進め方です。

この記事の目次

1. 注文住宅の土地探しは何から始める？
2. 土地探しは不動産会社・ハウスメーカー・一括サイトのどこに頼む？
3. 「建築条件付き土地」とは？何か月以内に決める？
4. ハザードマップはいつ見る？重要事項説明の前に自分で調べる方法
5. 地盤改良は必要？費用は土地を買う前に分かる？
6. 土地の仲介手数料の上限はいくら？
7. 土地提案つきの一括請求は、どんな人に合う？
8. Q. 土地探しは不動産会社とハウスメーカーのどちらに頼むべきですか？
9. Q. 建築条件付き土地の広告にある間取りどおりに建てないといけませんか？
10. Q. 建築条件付きで建物の契約がまとまらなかったら、手付金は戻りますか？
11. Q. 土地の値段は上がっていますか？
12. まとめ

あこの記事に出てくる言葉 12個・押すと意味が出ます

本文の点線の言葉こんなふうに押すと、ここに意味が出ます。も、押すと意味が出ます。

• ハウスメーカー全国や広い地域で、自社の決まった仕様の家を建てる会社。住宅展示場にモデルハウスを持っていることが多いです。
• 付帯工事費家の外側や準備の工事のお金。水道やガスを引き込む工事、地盤の補強、古い家の解体などです。本体とは別に必要になります。
• 地盤改良地面が弱いときに、家が傾かないように地面を固めたり杭を打ったりする工事。土地を調べてから、必要かどうかが決まります。
• 坪単価建物の値段を広さ（坪）で割ったもの。1坪は約3.3㎡で、畳2枚分くらいです。会社によって「どこまで含めた値段か」が違うので、数字だけを比べると見誤ります。
• 工務店地元で、一棟ずつ相談しながら家を建てる会社。社長や設計者と直接話せることが多いです。
• 建築条件付き土地「決まった会社で家を建てること」が条件になっている土地。土地だけ買って、別の会社で建てることはできません。
• 引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。
• 本体工事費家そのものを建てる工事のお金。基礎・柱・屋根・壁・内装などです。カタログの坪単価は、ふつうこの本体だけの数字です。
• 標準仕様その会社の基本の価格に含まれている設備や材料のこと。これ以外は「オプション」で、追加のお金がかかります。
• 瑕疵担保責任引き渡しから10年のあいだ、構造の大事な部分と雨漏りに不具合があったら、建てた会社が直す責任。法律で決まっていて、どの会社でも同じです。
• 諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。
• 間取り部屋の数や配置のこと。「3LDK」は、部屋3つ＋リビング・ダイニング・キッチン、という意味です。

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注文住宅の土地探しは何から始める？

最初にやるのは、土地を見に行くことではありません。土地と建物を合わせて、いくらまで出せるかを決めることです。

株式会社NEXER Groupが注文住宅を建てた人に聞いた調査（2026年7月、新たに土地を購入して建てた人が母数）では、「やっておけばよかった」の最多が「総予算を早く把握しておけばよかった」（14.3%）でした。土地を先に買うと、建物に回せるお金があとから決まってしまうからです。

目安として、タウンライフ株式会社の発表では、土地から探す人の総予算は中央値で4,500万円でした（2024年4月〜2026年4月の問い合わせ152,153件）。総額4,500万円なら、まず建物側の費用を見積もってもらい、残りを土地に回します。建物側の費用は次の3つです。

• 本体工事費本体工事費家そのものを建てる工事のお金。基礎・柱・屋根・壁・内装などです。カタログの坪単価坪単価建物の値段を広さ（坪）で割ったもの。1坪は約3.3㎡で、畳2枚分くらいです。会社によって「どこまで含めた値段か」が違うので、数字だけを比べると見誤ります。は、ふつうこの本体だけの数字です。（家そのものをつくる費用）
• 付帯工事費付帯工事費家の外側や準備の工事のお金。水道やガスを引き込む工事、地盤の補強、古い家の解体などです。本体とは別に必要になります。（水道の引き込みや地盤の補強など、建物の外側の工事）
• 諸費用諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。（登記やローンの手数料など）

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」なら、実際の取引価格や地価公示（国が毎年出す土地の値段の目安）を地図で見られます。

令和8年地価公示（2026年3月発表）では、住宅地は全国平均で5年連続の上昇でした。古い相場の感覚で予算を組まず、候補エリアの最近の取引を一度見ておくと安心です。

「ハウスメーカーハウスメーカー全国や広い地域で、自社の決まった仕様の家を建てる会社。住宅展示場にモデルハウスを持っていることが多いです。探しは、あくまで、自分に合った業者を探すことであって、指定の土地にあうプランを提案してもらうことではないので、土地の有無は関係ないです。」

Yahoo!知恵袋の回答（2024年1月）

要するに、土地より先に「総額」と「建物にいくら使うか」を決めておけば、土地の上限は自然に出ます。

土地探しは不動産会社・ハウスメーカー・一括サイトのどこに頼む？

どこか1つに絞らず、3つの入口を同時に使うのが近道です。上の図は、NEXER Groupの調査（2026年7月、注文住宅を建てた人のうち新たに土地を購入した人が母数）で、買った土地の情報をどこで手に入れたかを示しています。

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選び方の基準：情報の集まり方、建物の費用とつなげて考えられるか、の2点で見ました。紹介料などで順番は変えていません。

あなたが建てたい会社の候補をもう持っているなら、そこに相談。ハウスメーカー（全国で家を建てる大きな会社）か工務店工務店地元で、一棟ずつ相談しながら家を建てる会社。社長や設計者と直接話せることが多いです。（地域で家を建てる会社）かは、土地の話をしながら決めても間に合います。エリアが狭く決まっているなら、地元の不動産会社。どちらも白紙なら、一括サイトの土地提案から始めると全体像をつかみやすいです。

一括サイトの例が、タウンライフ株式会社の「タウンライフ家づくり」です。間取りプラン、資金計画（土地費用や諸費用込み）、希望エリアの土地提案の3つを無料で作ってもらえます。

「すると、SUUMOに掲載前の土地や、まだ調整中の情報など「水面下の話」をいくつか教えてもらえるようになりました。」

45歳男性・3人家族／ブログ（2025年6月）

要するに、ネットで相場をつかみつつ、人から情報が来る入口を2つ以上持っておくのがコツです。

「建築条件付き土地」とは？何か月以内に決める？

この章を開く（約2分）建築条件付き土地の分かれ道建築条件付き土地の分かれ道契約できた?はいいいえ家を建てる¥白紙・返金…

建築条件付き土地とは、決められた期間のうちに、売主か売主が指定する会社と建物の工事の契約（請負契約）を結ぶことを条件に売られる土地のことです。不動産公正取引協議会連合会の「不動産の表示に関する公正競争規約」（以下、表示規約）第4条に、そう定められています。

期限が「3か月」と一律に決まっているわけではありません。期限の長さは物件ごとに違い、広告と契約書に書かれます。

同じ表示規約の第6条では、建築条件付き土地の広告に間取りプランを載せるとき、次の4つを見やすく書くよう決めています。広告を見たら、この4つを探してみてください。

広告で探す点	何が書いてあるか
① 条件付きの旨	建築条件付き土地であること
② 契約の期限	建物の請負契約をいつまでに結ぶか
③ 成立しないとき	土地の契約は解除され、受け取ったお金は名目を問わず全額返す
④ プランと代金	間取りは一例で採用は自由。建物の代金とほかの費用の額

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表示規約は業界の自主ルールで、加盟している会社に適用されます。個別の返金の条件や期限の日付は、最終的に契約書で決まります。調べた側の判断としては、「3か月あるはず」と思い込まず、契約書の建築条件の条文と期限の日付を、申し込む前に読むのがいちばん確実です。

「それから家の内容の打ちあわせを有期限内にして、納得いけば建築請負契約をします。 納得いかなければ契約しないと土地の契約の方も自動的に白紙になるシステムです。」

Yahoo!知恵袋の回答（2022年10月）

土地が安く見えても、建物のほうで高くならない？

比べるときは、土地だけでなく「土地＋建物＋ほかの費用」の合計で見ます。④のとおり、広告には建物の代金と、それ以外に要る費用の額を書く決まりがあります。そこを、条件なしの土地の総額と並べればいいんです。

標準仕様標準仕様その会社の基本の価格に含まれている設備や材料のこと。これ以外は「オプション」で、追加のお金がかかります。（追加料金なしで選べる設備や素材）でどこまで入るのか、期限の前に一度見積もりで確かめておくといいですよ。

要するに、建築条件付きは「期限内に建物の契約ができなければ白紙」の仕組み。期限の日付と総額を、契約前に紙で確かめます。

ハザードマップはいつ見る？重要事項説明の前に自分で調べる方法

この章を開く（約2分）ハザードを見る時期ハザードを見る時期1234候補探し買付申込重要事項説明売買契約ここで見る説明は直前…

気になる土地が出た日に見ます。重要事項説明（契約の前に不動産会社がする、物件についての大事な説明）でも水害ハザードマップは示されますが、それは契約の直前だからです。

2020年8月28日から、水害ハザードマップ上の位置の説明が重要事項説明で義務になりました（国土交通省）。ただ、示されるのは物件の「概ねの位置」。国土交通省は、浸水想定区域に入っていないからといって水害リスクがないと誤解させないよう配慮すること、とも求めています。

入口は、国土交通省と国土地理院が運営する「ハザードマップポータル」。住所を入れるだけで調べられます。

どれを見ればいいか迷いますよね。調べる順番を5つに分けると、こうなります。

見るもの	分かること	気をつけたいこと
① わがまちハザードマップ	市町村が作った洪水などの地図へのリンク	区域の外でも水が来ないとは限らない
② 重ねるハザードマップ	洪水・土砂災害・高潮・津波を1枚の地図に重ねて見る	2026年7月13日からは指定避難所も表示できる
③ 地形分類（土地の成り立ち）	台地・段丘は川の氾濫リスクがほとんどない、など	谷底平野は大雨が集中すると氾濫に注意
④ 液状化の発生傾向図	250m四方ごとの液状化の起きやすさ（5段階）	埋立地など人の手を加えた細かい場所は反映されない
⑤ 大規模盛土造成地マップ	大きく土を盛って造った宅地の場所	盛土の場所がすべてすぐ危ないわけではない

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③と④は、②の「重ねるハザードマップ」の中で見られます。⑤は全国1,741市区町村で公表済み（国土交通省、2020年3月時点）なので、候補地の市区町村のページで探します。土地が盛土規制法（宅地の盛土を規制する法律、2023年5月施行）の規制区域に入っているかも、重要事項説明で説明される項目です。

どれも「目安」です。液状化の傾向図は、特定の地震を想定したものではありません。それでも、候補を比べる段階で同じ物差しを当てられるのは大きい。

地図で気になる所があったら、売主や住宅会社に「ここ、どうですか」と聞いてみるといいですよ。聞くこと自体は失礼じゃありません。

要するに、ハザードマップは契約前の説明を待たず、候補が出た日に自分で見るものです。

地盤改良は必要？費用は土地を買う前に分かる？

買う前には、まだ決まりません。地盤改良地盤改良地面が弱いときに、家が傾かないように地面を固めたり杭を打ったりする工事。土地を調べてから、必要かどうかが決まります。（建物を支えられるように地面を補強する工事）が要るかは、建てる前の地盤調査の結果で決まります。

新築住宅の保険（住宅瑕疵担保責任瑕疵担保責任引き渡し引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。から10年のあいだ、構造の大事な部分と雨漏りに不具合があったら、建てた会社が直す責任。法律で決まっていて、どの会社でも同じです。保険。引き渡し後に見つかった不具合に備える保険）の設計施工基準でも、基礎の設計の前に地盤調査をするのが原則です。結果から補強が要るかを判断し、工法の例として次が挙げてあります。

• 表層改良（地面の浅い所を固める）
• 柱状改良（地中に固めた柱をつくる）
• 小口径鋼管杭（細い鉄の杭を打つ）

金額は、調べてみないと分かりません。調べた側の見方としては、土地は総予算いっぱいで買わず、改良が要ったときに払える「予備の幅」を残しておくのが安全です。前の章の地形分類や液状化の傾向図で心配な点があった土地ほど、その幅を厚めにとります。

要するに、地盤の費用は調査まで読めないので、予算に余白を残して土地を選びます。

土地の仲介手数料の上限はいくら？

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仲介手数料（土地の売買をあいだに入った不動産会社に払うお金）には、上限があります。国土交通省の資料では、税込で200万円以下の部分に5.5%、200万円超400万円以下の部分に4.4%、400万円超の部分に3.3%を掛けて合計した額までです。

よく聞く「価格×3%＋6万円（＋消費税）」は、400万円を超える物件で使える簡易計算で、上の表と同じ答えになります。3,000万円の土地なら約106万円。月々に直すと大きくはなくても、現金で用意しておく諸費用の一つです。

800万円以下の安い土地や空き家には別の特例があり、上限は「30万円の1.1倍」です（2024年7月1日施行）。この特例を使うときは、仲介を頼む契約の時に報酬額の説明と合意が要ります。

要するに、手数料は「上限」なので、土地の値段からおおよその額を先に出しておけます。

土地提案つきの一括請求は、どんな人に合う？

• 土地をまだ持っていない
• 住んでみたいエリアは、だいたい決まっている
• 総予算のうち、土地と建物にいくらずつ回せるか分からない

この3つに当てはまる人には、土地提案つきの一括請求が合います。建物の会社を探すのと、土地の情報集めと、資金計画が一度に始まるからです。

例えばタウンライフ家づくりは、提携する住宅会社が「全国1190社以上」（2026年11月時点・自社調べ）。間取りプラン、土地費用や諸費用まで含めた資金計画、間取りを考えた希望エリアの土地提案の3つを、無料で作ってもらえます。最初の章で触れた「総予算を早く把握しておけば」という声に、そのまま応える形の仕組みです。

申し込む前に、次の3つだけメモしておくとスムーズです。入力項目や対象の条件は、公式ページで最新を確認してから進めてください。

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「買いたい土地をゲットするには、いざ物件情報が出てきた時にすぐ買えるように、それなりに準備が必要」

アラフォー会社員・2児の母／note（2024年10月）

要するに、予算もエリアもまだぼんやりしている人ほど、提案をまとめて受け取ると判断の材料がそろいます。

よくある質問

Q. 土地探しは不動産会社とハウスメーカーのどちらに頼むべきですか？

A. どちらか一方に決めず、建物の会社探しと並行して両方を使うのがおすすめです。NEXER Groupの調査（2026年7月、注文住宅を建てた人のうち新たに土地を購入した人が母数）では、土地情報の入手先はハウスメーカー・工務店が48.6%、不動産会社が32.9%でした。

Q. 建築条件付き土地の広告にある間取りどおりに建てないといけませんか？

A. いいえ、その必要はありません。表示規約では、広告の間取りは参考の一例で、採用するかどうかは購入者が自由に決められる、と表示する決まりになっています。

Q. 建築条件付きで建物の契約がまとまらなかったら、手付金は戻りますか？

A. 広告には、条件が成立しなければ土地の契約は解除され、受け取ったお金を名目を問わず全額すぐ返す、と書く決まりがあります。実際の返金の条件と期限は、契約書の条文で確認します。

Q. 土地の値段は上がっていますか？

A. はい、令和8年地価公示（2026年3月、国土交通省）で住宅地は全国平均で5年連続の上昇でした。三大都市圏は上昇幅が広がり、地方圏は縮みました。

まとめ

• 注文住宅の土地探しは、土地より先に総予算と建物に使う額を決めると、土地の上限が自然に出ます。
• 土地の情報は、不動産会社・ハウスメーカーや工務店・一括サイトの土地提案を同時に使うと集まりやすくなります。
• 建築条件付き土地の期限は「3か月」と決まっておらず、期限の日付と返金の条件は契約書で確かめます。
• ハザードマップは重要事項説明を待たず、候補の土地が出た日にハザードマップポータルで自分で見ます。
• 地盤改良が要るかは建てる前の地盤調査で決まるため、土地は予算に余白を残して選びます。

次にやることは3つです。① 今の家賃と貯金から、土地・建物・諸費用を合わせた総予算を出す。② 不動産情報ライブラリで、希望エリアの最近の土地の取引価格を見る。③ 総予算・希望エリア・譲れない条件をメモにして、土地提案つきの一括請求か、気になる住宅会社への相談に進む。