家づくりの予算の決め方｜年収と貯金から出せる総額がわかる4ステップ

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「うちの年収で、いくらの家なら建てていいんだろう」。展示場に行く前に、それくらいは知っておきたいですよね。

営業の人に「5,000万円まで組めますよ」と言われても、それで暮らしていけるかは別の話です。この記事では、その数字を自分の手で出します。

この記事でわかること

• 毎月の返済額から、借りる額の目安を自分で出せる
• 頭金とは別に、現金でいくら要るかがわかる
• 家に使える総額を決めて、住宅会社との話に持っていける

たとえば世帯年収500万円・貯金600万円の家族なら、家に使える総額は約2,580万円です（2026年10月の金利年3.83%・35年返済で計算）。

審査ではもっと借りられます。でも「借りられる額」と「無理なく返せる額」は、まったく別の数字です。

この記事の目次

1. 家づくりの予算は何から決める？順番は4つ
2. ステップ1：住宅ローンは毎月いくらなら払える？
3. ステップ2：住宅ローンはいくら借りられる？「借りられる額」と「返せる額」は別
4. ステップ3：頭金と諸費用、現金はいくら必要？
5. ステップ4：家に使える総額はいくら？土地ありとなしで変わる
6. 次にやること

あこの記事に出てくる言葉 8個・押すと意味が出ます

本文の点線の言葉こんなふうに押すと、ここに意味が出ます。も、押すと意味が出ます。

• フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
• 付帯工事費家の外側や準備の工事のお金。水道やガスを引き込む工事、地盤の補強、古い家の解体などです。本体とは別に必要になります。
• 坪単価建物の値段を広さ（坪）で割ったもの。1坪は約3.3㎡で、畳2枚分くらいです。会社によって「どこまで含めた値段か」が違うので、数字だけを比べると見誤ります。
• 外構門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりのこと。「外構工事」は本体の値段に入っていないことが多いです。
• 延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。
• 本体工事費家そのものを建てる工事のお金。基礎・柱・屋根・壁・内装などです。カタログの坪単価は、ふつうこの本体だけの数字です。
• 諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。
• 間取り部屋の数や配置のこと。「3LDK」は、部屋3つ＋リビング・ダイニング・キッチン、という意味です。

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家づくりの予算は何から決める？順番は4つ

月々の額 → 借りる額 → 現金 → 総額の順に、1つずつ決めていきます。

ここからは、1つの家族を例に最後まで計算します。数字は仮のものです。自分の数字に入れ替えれば、そのまま使えます。

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要するに、決める順番さえ守れば、計算は電卓1つで足ります。

ステップ1：住宅ローンは毎月いくらなら払える？

今の家賃と毎月の貯金額を足した額が、無理のない返済額の上限です。

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この家族は、すでに毎月10万円を住まいと貯金に回せています。返済が月10万円なら、暮らしの水準はほぼ変わりません。

そのとおりです。なので、ボーナスからの貯金は別に続ける前提にしておきます。

家を持つと、固定資産税（毎年かかる家の税金）を払います。外壁などの修理代も、自分で用意することになります。

月10万円は、年間120万円。年収500万円に対して24%です。

この割合を総返済負担率（年収のうちローン返済に回る割合）と呼びます。フラット35フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。を使った人の平均は22.8%なので、ちょうど平均あたりです（2025年度フラット35利用者調査）。

要するに、「今の暮らしを続けられる額」から始めれば、背伸びをしなくて済みます。

ステップ2：住宅ローンはいくら借りられる？「借りられる額」と「返せる額」は別

月10万円の返済なら、今の金利で借りる額の目安は約2,310万円です。

計算に使ったのは、2026年10月のフラット35（21〜35年返済・頭金1割以上）の金利、年3.83%です。毎月同じ額を35年返し続ける（ボーナス返済なし）として出しました。

フラット35には、年収400万円以上なら「すべてのローンの返済が年収の35%以内」という条件があります。この家族なら、約3,370万円まで借りられる計算です。

ただ、そのときの月の返済は約14.6万円。今より4.6万円も増えます。

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※金利年3.83%・35年・毎月同じ額を返す方式・ボーナス返済なしで計算した目安（2026年10月時点）。金利は毎月変わります。

選び方の基準：表の額は、フラット35の公式の金利をもとに計算した目安です。最終的な額は、公式サイトのシミュレーションや金融機関の事前審査で確かめてください。

「一般的にはご主人単独の年収で5～6倍が目安です。」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年5月）

この家族の2,310万円は、年収の約4.6倍。金利が低かったころの「5〜6倍」より、少なめに出ます。

理由はシンプルで、金利が上がると、同じ月々の額でも借りられる額が減るからです。「年収の何倍」の目安は、その時の金利しだいで変わる。個人的には、ここが倍率で考えないほうがいちばんの理由だと思います。

要するに、借りる額は「審査の上限」ではなく「月々払える額」で決めます。

ステップ3：頭金と諸費用、現金はいくら必要？

貯金600万円のうち、頭金に回せるのは300万円です。残りは「手元に残すお金」と「諸費用」に分けます。

手元に残す額に、決まりはありません。この家族は、生活費の半年分ほどとして200万円を残すことにしました。病気や仕事の変化があっても、しばらく暮らせる額です。

「現金100万では、さすがに何かあったときにやっていけないですよ。引っ越しや、固定資産税、家具や家電を買ったり。」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年11月）

次は諸費用（家の代金とは別にかかる手続きのお金）。ローンを借りるときの分だけでも、これだけあります。楽天銀行のフラット35の例を、借入2,310万円に当てはめました。

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ローン関係だけで約30万円。火災保険や引っ越し、家具家電もあわせて、この家族は諸費用を100万円と置きました。

「注文は300万円ほどは必要じゃないでしょうか。契約金で100万円ほど言われます。」

Yahoo!知恵袋の回答（2024年2月）

これは地味に見落としがちな点です。注文住宅では、ローンのお金が入る前に契約金などを払う場面があります。いつ、いくら現金が出ていくか、契約前に住宅会社に聞いておくと安心です。

要するに、貯金は「残す・諸費用・頭金」の3つに分けてから、頭金を決めます。

ステップ4：家に使える総額はいくら？土地ありとなしで変わる

借りる額2,310万円＋頭金300万円から、ローンの手数料を引いた約2,580万円が、家そのものに使える額です。

融資の手数料は、借りたお金から差し引かれます。楽天銀行の例で借入額の1.10%、約25万円です。

• 2,310万＋300万−25万＝約2,580万円

この中に、何が入るのかも大事です。

• 本体工事費本体工事費家そのものを建てる工事のお金。基礎・柱・屋根・壁・内装などです。カタログの坪単価坪単価建物の値段を広さ（坪）で割ったもの。1坪は約3.3㎡で、畳2枚分くらいです。会社によって「どこまで含めた値段か」が違うので、数字だけを比べると見誤ります。は、ふつうこの本体だけの数字です。（家そのものの工事）
• 付帯工事費付帯工事費家の外側や準備の工事のお金。水道やガスを引き込む工事、地盤の補強、古い家の解体などです。本体とは別に必要になります。（水道の引き込みや地盤の補強など、建物の外側の工事）
• 外構外構門・塀・駐車場・庭など、建物の外まわりのこと。「外構工事」は本体の値段に入っていないことが多いです。（門・塀・駐車場）
• 土地を買うなら、その代金も

あなたが親の土地や持っている土地に建てるなら、2,580万円をまるごと建物に。土地から探すなら、土地と建物の合計をこの額に収めます。

フラット35を使った人の平均と並べてみました。

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※平均は2025年度フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）を加工して作成。土地をすでに持っていて建てた人の平均は4,262万円です。

平均との差に、驚いたかもしれません。でも、平均の人は年収も高め。比べるべきは平均の額ではなく、自分の月々の額だと思います。

「延床を30坪ぐらいまで減らせば5000万ちょっとぐらいになるのではないでしょうか。」

Yahoo!知恵袋の回答（2024年11月）

見積もりが予算を超えたら、延床面積延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。（各階の床面積の合計）を少し減らすのも、調整のしかたの1つです。上の回答のように、広さを減らして総額を下げる考え方があります。

要するに、土地がある家は建物に、土地がない家は土地と建物の合計に、同じ総額を割り振ります。

よくある質問

Q. 返済負担率は、額面と手取りのどちらで計算しますか？

審査は額面です。フラット35は、原則として前の年の収入を証明する書類の額（会社員なら給与収入）で見ます。

一方、三菱UFJ銀行のコラムでは、暮らしのゆとりの目安として「手取りの25%以内」という考え方も紹介されています。銀行の審査では、実際より高い「審査金利」で計算されることもあります。

Q. 車のローンがあると、借りられる額は減りますか？

減ります。フラット35の返済負担率は、自動車ローンやカードローンも含めた、すべての借り入れの返済額で計算します。家の前に車を買い替える予定があるなら、順番を先に考えておきましょう。

Q. 50代で親の家を建て替えます。何年借りられますか？

フラット35は「80歳−申し込み時の年齢」と35年の、短いほうが上限です。55歳なら25年。金利年3.83%で月10万円を25年返すなら、借りる額の目安は約1,930万円になります（2026年10月時点の計算）。

土地がある分、そのまま建物に回せるのが建て替えの強みです。税金の控除や親からの資金援助も関わってくるので、ここから先はファイナンシャルプランナーや金融機関に相談してください。この記事の数字は、すべて目安です。

次にやること

① 今の家賃と毎月の貯金を足して、月々の返済額を出す
→ ② フラット35公式サイトのシミュレーションで、その月の金利で借りる額を確かめる
→ ③ 貯金を「残す・諸費用・頭金」に分けて総額を出し、その数字を持って住宅会社や金融機関の事前審査へ行く

この記事のまとめ

• 予算は「年収の何倍」ではなく、毎月払える額から逆算する
• 審査の上限（フラット35は年収400万円以上で35%）まで借りる必要はない
• 金利年3.83%（2026年10月）なら、月10万円の返済で借りる額は約2,310万円
• 貯金は手元に残す分と諸費用を先に引いてから、頭金を決める
• 例の家族（年収500万円・貯金600万円）なら、家に使える総額は約2,580万円

今日やることは1つだけ。家賃と毎月の貯金を足して、紙に書いておいてください。金利は毎月変わるので、展示場に行く前の日にもう一度だけ計算し直してから出かけましょう。