中古戸建て＋リノベの総額はいくら？｜築10・20・30年で試算

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物件サイトで、築20年・4LDKの家に目が止まった。でも「ここから直すと、あといくら？」で手が止まる。

リノベ済みの家なら、値札を見れば総額が分かります。でも、これから直す家は、払うお金の全体が見えにくいんですよね。

この記事でわかること

• 築10年・20年・30年で、直すことになりやすい場所
• 「買う値段＋工事費＋諸費用諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。」の総額の目安（3通りの試算）
• 自分に合う相談先（ゼロリノベ／リノベ不動産）の見分け方

首都圏の平均価格で試算すると、総額は築10年が約5,510万円、築30年が約4,840万円。築30年は工事に1,200万円かけても、まだ下回ります。

ただ、差は物件の値段ほど開きません。「古い家は安い」は半分だけ正解です。

この記事の目次

1. 築10年・20年・30年、どこを直すことになる？
2. 築年数で、買う値段はいくら下がる？
3. 結局、総額はいくら？築年数別に3通り試算
4. 買う前に何を確かめる？建った年と建物の調査
5. 物件と工事、まとめて相談するならどこ？
6. まとめと次にやること

あこの記事に出てくる言葉 5個・押すと意味が出ます

本文の点線の言葉こんなふうに押すと、ここに意味が出ます。も、押すと意味が出ます。

• フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
• ホームインスペクション建物の専門家が、家の傷み・不具合・直す時期を目で見て調べる住宅診断のこと。買う前や引き渡しの前に頼みます。
• 住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。
• 引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。
• 諸費用工事以外にかかるお金。登記の手数料、ローンの手数料、火災保険、税金などです。多くはローンに入れず、現金で払います。

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築10年・20年・30年、どこを直すことになる？

築10年は「設備の交換」、築20年は「家の外側」、築30年は「骨組みと配管」まで広がります。

住宅金融支援機構が出している木造一戸建ての「取替えの目安」を、築年数に当てはめたのが下の表です。工事費は、この記事の試算で置いた額です。

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機構の資料にも書かれていますが、年数は「大体の目安」です。日当たりや手入れの具合で前後します。

工事費の額は、この記事で置いた想定です。築20年の額は、知恵袋で見つけた次の回答を参考にしました。

「外壁屋根塗り替え 駐車場増設1→3台 カーポート 水回り全て交換 床の張り替え クロス交換 概算400〜500万程度はかけてました。」

Yahoo!知恵袋の回答（2026年1月）

「断熱リフォームや耐震補強は300万は必要でしょう。」

Yahoo!知恵袋の回答（2026年1月）

別の回答には、こんな話もありました。昔は天井なども含めて全部やって200万円だった工事が、屋根・外壁を含めると、今の相場なら最低でも1,200万円くらいかかるだろう、という概算です。人件費が上がっているので、数年前のブログの金額をそのまま当てはめないほうが安心です。

要するに、築年数が10年進むごとに、直す場所が「設備→外側→骨組み」と広がっていきます。

築年数で、買う値段はいくら下がる？

首都圏では、築10年と築30年の差がだいたい1,600万円あります。

上の図は、東日本不動産流通機構の首都圏データ（2024年の成約価格）を加工して作成しました。目を引くのは、築25年を過ぎたあたりで値下がりが急になる点です。

築年帯ごとの下がり幅は、築20年台前半までは約260万〜390万円。それが築21〜25年から築26〜30年へ進むところで、約703万円に広がります。

全国の数字も見ておきます。フラット35フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。を使った人の調査（2025年度）では、中古戸建ての購入価格は全国で2,782.5万円でした。首都圏との差はかなり大きいので、自分の地域の相場で読み替えてください。

「築20～30年だと、今後大規模な修繕（屋根、外壁、配管など）が必要になるリスクが高いです。」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年4月）

要するに、安く買えた分は「これから直す分」の前払いの割引、と考えるとすっきりします。

結局、総額はいくら？築年数別に3通り試算

首都圏の平均で試算すると、築30年がいちばん安く、築10年がいちばん高くなりました。

3通りとも、買う値段は前の章の首都圏平均（2024年）を使った「試算」です。実際の取引例ではありません。

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諸費用（家そのもの以外にかかるお金）の中身は、こうなっています。

• 仲介手数料: 法律で決まった上限（物件価格×3%＋6万円、に消費税）で計算。築20年なら約151.3万円
• 売買契約書の印紙: 1,000万円超〜5,000万円以下は1万円。5,000万円を超える築10年の例は3万円
• 登記・ローン手数料・火災保険など: 物件や銀行で変わるので、ここでは一律100万円と仮置き

金額だけなら、そうです。でも築30年の工事1,200万円は、壁をはがして傷みが広かったら、そこから増えます。

築10年は値段が高いぶん、買ったあとに「想定外」が出にくい。払うお金の大きさと読みやすさ、どちらを取るかの違いです。

編集部の見方では、築20年前後は直す範囲を決めやすい年代です。機構の目安で外壁の全面補修が「15〜20年位」とされていて、まず手を入れる場所がはっきりしているからです。

要するに、築年数で総額の差は縮まります。決め手は「工事費のブレをどこまで受け止められるか」です。

買う前に何を確かめる？建った年と建物の調査

建った年で、使える減税と、気をつけたい所が変わります。物件資料の「建築年月」は最初に見ておきましょう。

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国土交通省は、熊本地震で2000年以前の新耐震の木造にも倒れた家があったとしています。築30年の試算に耐震の費用を入れたのは、このためです。

もう一つ大事なのが、建物状況調査（ホームインスペクション。建築士が家の傷み具合を調べる検査）です。国の手引きでは、時間は1〜3時間程度、費用は6万円程度から。柱や基礎、雨漏りに関わる所を、目で見たり測ったりして調べます。壁をはがして中まで見るものではありません。

予算オーバーの備えもしておきたいところ。住宅リフォーム推進協議会の調査では、リフォームした人の29.3%が予算を超えていました。理由のトップは「予定より直す所が増えた」です。

最初に立てた予算は平均291万円、実際は平均434.2万円。約1.5倍です。工事費の見積もりとは別に、予備のお金を残しておくと気持ちがラクになります。

要するに、「建った年を見る→調査を入れる→予備を残す」の順で、工事費のブレを小さくできます。

物件と工事、まとめて相談するならどこ？

家でじっくり聞きたい人はゼロリノベ、近くの店で顔を合わせて相談したい人はリノベ不動産が合います。

中古＋リノベでいちばん困るのは、物件を買う時点で工事費が分からないこと。物件探しと設計・工事を1つの会社でまとめて見てくれる「ワンストップ型」なら、内見の段階で「この家ならいくら直す必要がある」を一緒に考えてもらえます。

会社側から見ると、仲介と工事の両方を受けられるのがこの形のうまみです。だから、直すことを前提に物件を探してくれます。

ゼロリノベは、groove agent株式会社が運営する「物件購入＋リノベ」のワンストップサービスです。

無料のオンラインセミナーを毎日開いていて、「セールスなし」とうたっています。個別相談も無料です。戸建ては建物ごとの状態の差が大きいため、定額ではなく「都度お見積もり」です。

リノベ不動産は、株式会社WAKUWAKUが運営しています。住宅ローンの相談、物件探し、設計・施工、インテリアの提案まで一貫して手伝うサービスです。

中古の戸建て・マンションのフルリノベに対応し、全国の店舗で初心者向けセミナーや個別相談会、住宅ローンセミナーを開いています。

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選び方の基準：相談の形・戸建ての費用の出し方・向いている人の3点で見ました。どちらも、申し込む前に「戸建て」と「住みたいエリア」に対応しているかを確かめておくと安心です。

要するに、迷ったら、家から聞けるセミナーで総額の考え方をつかむのが、気軽な一歩目です。

よくある質問

Q. 中古でも住宅ローン控除住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。（ローン残高に応じて所得税などが戻る仕組み）は使えますか？
使えます。省エネ基準に合うと証明できる中古なら、借入の上限2,000万円（子育て・若者夫婦世帯は3,000万円）で13年。証明がない中古は2,000万円で10年です。2026年からは床面積40㎡以上の家も対象になりました（所得などの条件あり）。くわしくは国土交通省の案内と、税理士など専門家に確かめてください。

Q. リノベに使える補助金はありますか？
窓やドアの断熱工事なら「先進的窓リノベ2026事業」で、1戸あたり上限100万円です。断熱などの工事が対象の「みらいエコ住宅2026事業」は、予約申請が遅くとも2026年11月16日まで。どちらも予算がなくなった時点で終わるので、工事会社に早めに相談しておきましょう。

Q. 新築より、中古＋リノベのほうが安いですか？
国の住宅市場動向調査（令和7年度）では、土地を買って注文住宅を建てた世帯の購入資金は平均7,646万円でした。中古戸建ては平均2,966万円です。ただし中古には、ここに工事費がのります。この記事の試算のように築年数で総額は変わるので、物件ごとに足し算して比べてください。

まとめと次にやること

• 築10年は設備、築20年は外壁・屋根、築30年は骨組み・配管・耐震まで、直す所が広がる
• 首都圏の平均で試算すると、総額は築10年約5,510万円、築20年約5,090万円、築30年約4,840万円
• 古い家ほど安く買えるが、工事費のブレが大きくなる
• 1982年より前、2000年より前の木造は、耐震の確認を予算に入れる
• 調査（インスペクション）は6万円程度から。予備のお金も残しておく

今日からできるのは、この3つです。

① 今の家賃と貯金から、出せる総額の上限を決める
→ ② 気になる物件の「建築年月」を見て、築10・20・30年のどれに近いか当てはめる
→ ③ ゼロリノベのオンラインセミナーか、リノベ不動産の近くの店舗の相談会で、その物件の総額を一緒に見積もってもらう

総額の数字を一つ持って行くだけで、相談の時間がずっと中身の濃いものになります。