中古住宅は築何年まで安心？｜1981年と2000年の2つの線

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ポータルサイトで「築38年・価格は手ごろ」の家を見つけた。でも、地震は大丈夫なのかな……と手が止まる。ありますよね、そういうとき。

「築何年までなら安心？」と調べると、20年、25年、40年と、言うことがバラバラ。最初は誰でも混乱します。

この記事でわかること

• 「安心の目安」になる2つの年が、今の築年数で何年なのかがわかる
• 住宅ローン控除住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。やフラット35フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。が、築年数で使えなくなるのかがわかる
• 古めの家でも、買う前に状態を確かめる方法と費用がわかる

この記事の目次

1. 結局、築何年までなら安心なの？
2. みんなの声
3. 1981〜2000年の木造って、危ないの？
4. みんなの声
5. 築年数で住宅ローン控除やフラット35は使えなくなる？
6. 古い家でも、買う前に状態を確かめられる？
7. 引き渡し前にやること、順番は？
8. みんなの声
9. この記事のまとめと次にやること

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• フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
• 住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。
• 引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。
• 間取り部屋の数や配置のこと。「3LDK」は、部屋3つ＋リビング・ダイニング・キッチン、という意味です。

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結局、築何年までなら安心なの？

2026年10月時点で、築約45年より新しければ新耐震、築約26年より新しければ木造の2000年基準が目安です。

法律で決まった区切りは2つです。

• 1981年6月1日以降に建築確認（工事を始める前に、役所が図面をチェックすること）を受けた家 → 「新耐震」。今の築年数で約45年
• 2000年6月1日以降に建築確認を受けた木造の家 → 「2000年基準」。地盤に合わせた基礎、柱と土台をつなぐ金物、壁の配置のバランスまで決められた基準。築約26年

ここに、つまずきやすい所があります。「築○年」は完成や登記の日から数えます。でも新耐震かどうかは、工事前の建築確認の日で決まるんです。

みんなの声

「登記簿上の新築日付が1982年以降であっても建築確認が1981年5月以前なら旧耐震となります。」

Yahoo!知恵袋の回答（2026年4月）

築43〜45年あたりの家は、チラシの築年数だけでは判断できません。書類を見せてもらいましょう。

要するに、45年と26年が2つの目安。境目の家は書類で確かめます。

1981〜2000年の木造って、危ないの？

新耐震より前の家よりはずっと倒れにくい。ただ、2000年以降の家と比べると被害は出ています。

これは国土交通省などの委員会が、2024年の能登半島地震のあとに、輪島市・珠洲市・穴水町の被害の大きかった地区を1棟ずつ調べた結果です（令和7年12月の最終とりまとめを加工して作成）。

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つまり、1981〜2000年の木造は「新耐震だからもう安心」とは言い切れません。2016年の熊本地震でも、2000年以前の新耐震の木造に倒壊などの被害が出ました。国交省は、リフォームの機会につなぎ目を確かめるよう呼びかけています。

そうとも言えません。2000年以降で倒れた4棟のうち、図面が手に入った2棟は、壁の配置のバランスの決まりを満たしていませんでした。

みんなの声

「住宅のプロではないし、家購入の初心者としては、2000年基準は無視できませんでした。」

note（2025年9月）

「耐震2000年基準などという割高物件を買ってもしょうがないので自分で土台や家の構造体にシロアリ予防しながら耐震金物を50個ほど取り付けました。」

Yahoo!知恵袋の回答（2025年12月）

2つの声は逆の選び方ですが、どちらも筋が通っています。

個人的には、予算に余裕があるなら2000年基準を優先するのが分かりやすいと感じました。0.7%と5.4%の差は小さくないからです。一方で、手ごろな1981〜2000年の家を買い、つなぎ目を確かめて補強する道もあります。昭和56年6月〜平成12年5月の木造向けに、「新耐震木造住宅検証法」という確かめ方が用意されています。

要するに、2000年基準が一番安心。1981〜2000年の木造は、つなぎ目の確認を足せば候補に入ります。

築年数で住宅ローン控除やフラット35は使えなくなる？

この章を開く（約2分）どちらにも築年数の上限はありません。

どちらにも築年数の上限はありません。ただ、制度ごとに見る日付と書類が違います。

ネットでは今も「中古は築20年（マンション25年）まで」という話を見かけます。でもそれは、2021年までに入居した人の古い条件なんです。令和4年度の改正で、「昭和57年以後に建てられた家」なら対象、という形に変わりました。

制度ごとの違いは、次の表にまとめました（2026年10月28日時点）。

制度	見る日付	区切り
住宅ローン控除	登記簿の日付	1981年12月31日以前は耐震の証明書が要る
フラット35	建築確認日（分からなければ新築年月日）	1981年5月31日以前は耐震評価基準への適合が要る
既存住宅売買瑕疵保険	新耐震に合っているか	新耐震などを示す書類が要る（基準は保険法人ごとに違うので、申込先で確認）
不動産取得税（神奈川県の例）	新築の日	1982年1月1日以後なら軽減の対象

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住宅ローン控除（ローン残高の0.7%が所得税などから戻る制度）は、2030年12月31日までの入居が対象です。1981年以前の家でも、次のどれか1つがあれば使えます。

• 耐震基準適合証明書（取得の日前2年以内に調査が終わったもの）
• 建設住宅性能評価書の写し（耐震等級1〜3のもの）
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書（取得の日前2年以内に結んだもの）

フラット35（住宅金融支援機構と銀行が組んで出す、ずっと金利が変わらないローン）の中古の基準にも、築年数の上限は書かれていません。建築確認日が分からないときは、新築年月日が昭和58年3月31日以前かどうかで判断します。

表を見ると分かるとおり、同じ家でも制度によって見る日付が違います。仲介の担当さんに「確認済証と登記簿の両方を見たい」と最初に伝えておくと、話が早いですよ。

要するに、築年数で門前払いはありません。登記簿と確認済証、2つの日付をそろえて見ましょう。

古い家でも、買う前に状態を確かめられる？

この章を開く（約2分）確かめられます。

確かめられます。「見て調べる」建物状況調査と、「直す費用に備える」瑕疵保険を組み合わせます。

建物状況調査は、国の講習を受けた建築士（既存住宅状況調査技術者）が、基礎や外壁のひび、雨漏りの跡などを目で見たり測ったりする調査です。国交省のQ&Aでは、費用は「6万円程度～が目安」、時間は1〜3時間ほど。

ただし、壁をはがして中まで見るものではありません。給排水の管も通常は対象外（オプションで頼めます）。国交省も「瑕疵がないことを保証するものではありません」と書いています。買う側が頼むときは、売主の承諾が要ります。

既存住宅売買瑕疵保険は、瑕疵（かし。買ったあとに見つかる、直さないといけない所）に備える保険です。柱や基礎など家を支える部分と、屋根や外壁など雨を防ぐ部分の修理費が対象。保険料は戸建てで5万円程度からです。

売り手のタイプ	保険期間	保険金額
不動産会社が売主（宅建業者販売タイプ）	2年・5年	500万円・1,000万円
個人が売主・検査会社が保証	1年・2年・5年	500万円・1,000万円
個人が売主・仲介会社が保証	1年・2年・5年	200万円・500万円・1,000万円

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不動産会社が売主のタイプは、もし売主の会社が事業を続けられなくなっても、買主に直接保険金が出る仕組みです。個人的には、ここが一番うれしいポイントだと感じました。

選び方の基準：売主が会社か個人かで、使えるタイプが決まります。国交省と保険法人の公表内容で整理しました。

3,000万円の中古を買うなら、調査と保険を合わせて10万円台から。物件価格の0.4%ほどで、家の今を知って、修理費にも備えられる計算です。

「保険に入れた家」は、検査に合格した家という意味です。何も起きない保証ではないので、調査の報告書は自分でも一度目を通しておくといいですよ。

要するに、調査で今を知り、保険で直す費用に備える。2つで1セットです。

引き渡し前にやること、順番は？

全部、引き渡しの前に段取りします。あとからだと間に合わないものがあるからです。

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1981年以前の家でも、引き渡し前に証明書の申請（仮申請でも可）を出し、入居前に耐震改修を終えれば、住宅ローン控除が使える場合があります。「買って耐震」と呼ばれる方法です。

不動産会社が自分で売主の場合は、宅建業法で、不具合を知らせる期間を引き渡しから2年以上にすることが決まっています。

みんなの声

「外壁は保証書付きで全面塗り替えられていて、問題のないところが多かったのでリノベーションまではしませんでした。」

note（2026年1月）

築28年の家を買った人の声です。書類と状態を見たうえで、手を入れる範囲を決めています。この順番で進めると、工事の費用も読みやすくなります。

要するに、調査・検査・証明は「引き渡し前」が締め切り。申込みの時点で予定に入れておきましょう。

よくある質問

Q. 法定耐用年数の22年を過ぎた木造は、住めないの？

A. 住めないという意味ではありません。国税庁の耐用年数表にある木造住宅の22年は、税金の計算（減価償却）に使う年数です。建物の寿命とは別物です。

Q. 瑕疵保険つきの物件なら、しっかりした家と考えていい？

A. 「保険法人の検査に合格した家」という意味です。検査で劣化が見つかった家は、直して再検査を受けないと入れません。補償は柱や屋根など決まった部分だけで、期間も1〜5年です。

Q. 新耐震より前の家を買う意味はある？

A. あります。能登半島地震では、補助を使って耐震改修した旧耐震の木造38棟は、1棟も倒壊していませんでした。改修の費用と「買って耐震」の段取りを、買う前に見積もっておきましょう。

この記事のまとめと次にやること

• 安心の目安は「築約45年（新耐震）」と「築約26年（木造の2000年基準）」
• 判断に使うのは築年数ではなく、建築確認日と登記簿の日付
• 1981〜2000年の木造は、柱と土台のつなぎ目の確認を足せば候補に入る
• 住宅ローン控除もフラット35も、築年数の上限はない（2026年10月28日時点）
• 調査は6万円程度〜、瑕疵保険は5万円程度〜。どちらも引き渡し前に段取りする

税金やローンの細かい条件は、毎年の税制改正で変わることがあります。自分の場合に当てはまるかは、税務署や金融機関、建築士に確かめておくと安心です。

次にやること（まずは①だけ、今日できます）

① 気になる物件の「確認済証（または台帳記載事項証明書）」と「登記簿」の日付を、仲介の担当さんに見せてもらう
→ ② 1981年・2000年のどちら側かを見て、頼む確認（状況調査、接合部の確認、耐震の証明書）を決める
→ ③ 購入の申込みの前に、調査と瑕疵保険の検査を引き渡し前に入れたいと伝え、日程と費用を見積もってもらう