2026年の住宅ローン控除、新築と中古でいくら違う？｜13年で戻る額が1枚の表でわかる

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「住宅ローン控除住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。って、中古だと少ないんだっけ？」
調べてみたら、サイトごとに数字がバラバラ。どれを信じればいいのか、分からなくなりますよね。

中古マンションの内見の帰りに、駅のホームで調べ始めた人もいると思います。2,000万円と書く記事もあれば、3,500万円の記事もあります。

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。最初はみんな分かりません。順番に見ていきましょう。

この記事でわかること

• 自分の家（新築・中古・リノベ済み）が、いくらまで控除の対象になるか
• 13年間で、最大いくら戻る計算になるか
• 引き渡し前に、何の書類をそろえておけばいいか

この記事の目次

1. 新築・中古・リノベ、いくらまで控除の対象になる？
2. 13年で、最大いくら戻ってくる？
3. 中古は、2025年までより増えた？減った？
4. うちの家は「新築」「中古」「リノベ済み」のどれ扱い？
5. 築1年を過ぎた新築マンションは、中古になる？
6. リノベ済みを買うのと、中古を買って自分で直すのとでは違う？
7. 入居する年によって、控除は変わる？
8. 結局、うちにはいくら戻る？
9. くわしく知りたい人だけ：計算の例
10. 引き渡し前に、何の書類をそろえればいい？
11. 次にやること

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本文の点線の言葉こんなふうに押すと、ここに意味が出ます。も、押すと意味が出ます。

• フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
• 住宅ローン控除住宅ローンを組んで家を買うと、年末のローン残高に応じて、所得税などが一定の期間安くなる制度です。
• 工務店地元で、一棟ずつ相談しながら家を建てる会社。社長や設計者と直接話せることが多いです。
• 引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。
• 間取り部屋の数や配置のこと。「3LDK」は、部屋3つ＋リビング・ダイニング・キッチン、という意味です。

家づくりの言葉を全部見る →

新築・中古・リノベ、いくらまで控除の対象になる？

新築と中古で上限が違うのは「認定住宅」だけ。ZEH水準と省エネ基準適合は同じ額です。

表の前に、言葉を1つだけ。

違います。控除の計算に使える、年末のローン残高の上限のことです。

控除額は「年末のローン残高×0.7%」で計算します。残高が上限を超えていても、計算に入るのは上限までです。

新築と中古の上限

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業者のリノベ済み物件（買取再販）の上限

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• （　）内は、子育て世帯・若者夫婦世帯の上限です
• 控除率はどの区分も0.7%で、期間中ずっと変わりません
• 2026年1月1日〜2030年12月31日に入居する場合の数字です

（国土交通省「住宅ローン減税Q&A【2026年7月更新】」と国税庁タックスアンサーNo.1211-1〜3をもとに作成。2026-10-21時点）

中古のZEH水準を検討しているなら、上限は新築と同じ3,500万円です。

新築と差が出るのは、認定住宅の1,000万円分だけです。

条件は、どちらか1つです。

• 19歳未満の子がいる世帯
• 夫婦のどちらかが40歳未満の世帯

判定するのは、入居した年の12月31日の時点です。30代夫婦なら、子どもがいなくても当てはまります。

要するに、上限は「新築か中古か」より「省エネの区分」で決まります。

13年で、最大いくら戻ってくる？

いちばん多いのは新築の認定住宅で、13年合計409.5万円（子育て世帯等は455万円）です。

ただし、これは理論上の最大値です。「上限いっぱいの残高が13年続き、税金も十分にある」ときの数字です。

実際は返済が進むので、残高は毎年減っていきます。

一般世帯の最大額

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子育て世帯等の最大額

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国税庁タックスアンサーの年間控除限度額×年数で計算しました（2026-10-21時点）。

月に直してみましょう。ZEH水準で年24.5万円なら、月2万円ほど。ローン返済の一部が戻ってくる、という感覚です。

要するに、表の金額は「いちばん多くて」の数字。実際はこれより少なくなります。

中古は、2025年までより増えた？減った？

ZEHと認定の中古は増えました。省エネ基準適合の中古は、一般世帯だと最大額が少し減ります。

「中古も13年に延びた」と聞くと、全部が得になった気がしますよね。でも、上限額も一緒に動いています。ここは見落としがちです。

中古の上限の変化

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合計の最大額の変化（一般世帯）

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国税庁タックスアンサーNo.1211-3をもとに作成（2026-10-21時点）。

自分がどれに当たるか、当てはめてみてください。

• 認定・ZEH水準の中古を買う人 → 増える
• 省エネ基準適合の中古を買う一般世帯 → 少し減る
• 省エネ基準適合の中古を買う子育て世帯等 → 増える
• その他の中古を買う人 → 変わらない

子育て世帯等なら、省エネ基準適合の中古でも3,000万円×13年。合計273万円で、210万円より増えます。

調べていて、今回の改正でいちばん「人によって向きが変わる」のはここだと感じました。

ほかのサイトで中古の数字が違って見えたら、たいていは2025年までの数字が混ざっています。入居した年で数字が変わる。これだけ覚えておけば迷いません。

Q. 2026年に中古を買えば、どれでも13年になりますか？

A. 省エネ基準適合以上の中古なら13年です。省エネ性能を証明できない「その他の住宅」は、2,000万円×10年のままです。

要するに、中古で得になるかは「省エネの区分」と「子育て世帯等かどうか」で変わります。

うちの家は「新築」「中古」「リノベ済み」のどれ扱い？

誰も住んでいなければ新築扱い。業者が直して売る家は、条件しだいで新築並みになります。

築1年を過ぎた新築マンションは、中古になる？

一度も人が住んでいなければ、築1年を過ぎても新築として扱われます。

「新築マンションでも築１年以上たつと住宅ローン控除が中古マンション扱いになって上限額や期間が変わるって本当ですか？」

Yahoo!知恵袋の質問（2026年4月）

この疑問には、国交省のQ&A（Q12）がはっきり答えています。「建築後1年以上経過していたとしても、建築後一度も使用されたことのない住宅は新築住宅として扱われます」。

迷いやすいのは、「一度ほかの人の名義になったけれど、誰も住んでいない」物件です。こうした境目のケースは、契約前に売主と税務署へ確かめておくと安心です。

リノベ済みを買うのと、中古を買って自分で直すのとでは違う？

違います。「誰が直したか」で扱いが変わり、業者が直して売る物件は条件しだいで新築並みです。

業者がリフォームして売る家を「買取再販住宅」といいます。国税庁と国交省の資料にある主な条件は、次の3つです。

• 宅地建物取引業者（不動産会社）が買い取ってから、2年以内に買うこと
• 買う時点で、新築から10年を過ぎていること
• リフォーム費用が建物価格の20%以上（300万円を超える場合は300万円以上）など

条件を満たせば、認定住宅なら4,500万円×13年になります。

中古の認定住宅（3,500万円）より、上限が上がる計算です。

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国土交通省Q&A（Q18・Q19・Q53）をもとに作成（2026-10-21時点）。

自分でリフォームする場合も、購入とリフォームのローン減税は同時に使えます（Q&A Q90）。ただし、各年の控除の上限は「どちらか多いほう」です。

• 認定・ZEHのリノベ済み物件を見ている人 → 買取再販の要件に当たるかを先に確認
• 中古を買って自分で直すつもりの人 → 購入分とリフォーム分、それぞれの区分を確認

要するに、「人が住んだか」と「誰が直したか」で、新築・中古・買取再販が分かれます。

入居する年によって、控除は変わる？

新築の省エネ基準適合は2027年入居まで。2028年からは、新築の条件が厳しくなります。

2028年以降に入居する新築の省エネ基準適合住宅は、原則として対象外になります。

例外は次の2つです。どちらかに当たれば、2,000万円×10年の対象になります。

• 2027年末までに建築確認を受けた家
• 2028年6月30日までに建てた家

もう1つの変化は、災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域など、災害の危険が特に高い区域）です。2028年以降に入居する新築は対象外になります。

建て替え・中古の購入・リフォームは、レッドゾーンでも対象のまま残ります。

「住宅ローン控除の2026年についてですが、 今新築を建てていて引渡しが1月くらいになりそうです。 住宅ローン控除を受けたいと思っていたのですが、どうなるのでしょうか？」

Yahoo!知恵袋の質問（2025年12月）

2026年1月の入居なら、改正後の制度の対象です。

2026・2027年の入居なら、レッドゾーンの新築も対象に入ります（Q&A Q6）。

要するに、新築を考えているなら「いつ入居するか」で使える区分が変わります。

結局、うちにはいくら戻る？

「残高×0.7%」「区分の年間上限」「その年に払った税金」。この3つのうち、一番小さい額が戻ります。

つまり、払っている税金より多くは戻りません。共働きでペアローンを組むと、夫婦それぞれが自分の税金から控除を受けられます。

Q. 自分のケースで本当に使えるか、どこに聞けばいいですか？

A. ペアローンの持分、店舗併用住宅、転勤、贈与との組み合わせなどは、個別の判断が必要です。お住まいの地域の税務署か、税理士に確かめてください。この記事の数字は、2026-10-21時点の公式資料にもとづく目安です。

くわしく知りたい人だけ：計算の例

むずかしかったら、ここは飛ばして大丈夫です。

住民税から引ける分にも上限があります。

• 所得税の課税総所得金額等の5%まで
• 金額は最大97,500円まで
• 長野市の公式ページにある、令和4年〜令和12年入居の場合

具体例で見てみます。30代夫婦が新築のZEH水準の家に入居し、年末残高が3,900万円だったとします。

子育て世帯等の上限4,500万円の内側に収まっています。

なので、計算上は3,900万円×0.7%＝27.3万円です。

払った税金が足りなければ、そこで止まります。仮に所得税が15万円なら、まず所得税から15万円です。

残りの12.3万円は、住民税から引きます。

ただし、住民税の上限（最大97,500円）で頭打ちになります。

要するに、戻る額の上限は「自分が払っている税金」。源泉徴収票を見れば目安が分かります。

引き渡し前に、何の書類をそろえればいい？

省エネの区分は、書類で証明できて初めて認められます。

BELSやフラット35フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。（住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローン）の適合証明書は、この証明には使えません。

「昨年（2025年）に中古マンションを購入し入居いたしました。今年に入り確定申告を行う中で、住宅ローン控除の適用に必要な「省エネルギー性能証明書」を取得していなかったことに気付きました。」

Yahoo!知恵袋の質問（2026年4月）

確定申告のときに気づく。これは中古で起こりやすい、よくあるつまずきです。

国交省Q&A（Q42）によると、中古の証明に必要な家の調査には期限があります。原則「取得の日前2年以内または取得の日以後6ヶ月以内」に終えている必要があります。

自分で作るものではありません。下の表の「誰に聞くか」の相手に、引き渡し前に確かめておけば大丈夫です。

家の性能・建物の書類

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広さ・ローン・入居の条件

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国土交通省Q&A（Q3・Q4・Q21・Q23・Q44・Q46・Q84）をもとに作成（2026-10-21時点）。

小さめのマンションを検討しているなら、面積の条件は先に押さえておきたいところです。40㎡以上50㎡未満の家は、合計所得1,000万円以下なら対象になります。

ただし、この広さだと子育て世帯等の上乗せは使えません。

Q. 確定申告はいつすればいいですか？

A. 入居した翌年です。国交省Q&Aの例では、次のようになります。

• 2026年10月に入居した場合
• 2027年2月16日から3月15日までに確定申告する
• 会社員で年末調整を受けている人は、2年目からは年末調整で手続きできる

要するに、証明書は「引き渡し前に、誰が用意するか」を決めておくのがいちばんの近道です。

次にやること

① 検討中の物件の性能区分（認定・ZEH水準・省エネ基準適合・その他）を、売主か工務店に聞く
→ ② その区分を証明する書類を、引き渡し前に誰が手配するか決めておく
→ ③ 源泉徴収票の税額と早見表の上限を並べて、戻る額をざっくり試算する

全部を一度に覚えなくて大丈夫です。今日やることは、①の「区分を聞く」だけ。そこから先は、答えに合わせて一つずつ進めましょう。