中古マンションの管理状態は7つの書類で見抜ける｜頼み方と積立金の目安

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内見した部屋はとても気に入った。でも、営業さんに「管理はしっかりしてますよ」と言われても、何を根拠に信じればいいのか分からない。修繕積立金が月1万円ちょっとなのも、安いのか高いのか判断できない。

ここで手が止まる人は、とても多いです。

この記事でわかること

• 管理状態を読むための7つの書類と、それぞれの頼み先
• 申込の前に書類を頼むときの言い方と、断られたときの次の一手
• 自分の部屋の修繕積立金が、国の目安と比べてどのくらいか

結論から言うと、書類を早めに頼めば、知識ゼロでも読めるところはたくさんあります。

逆に、しっかり見ないまま決める人も少なくありません。国の令和5年度マンション総合調査では、長期修繕計画（これから30年ほどの修繕予定とお金の計画表）を「よく確認した」と答えた区分所有者は、新築・中古とも1割未満でした。

この記事の目次

1. 見ておきたい7つの書類はこれ
2. 申込の前に見せてもらえる？誰に頼む？
3. 重要事項調査報告書は、どこから読めばいい？
4. 修繕積立金、うちの額は安い？高い？
5. 修繕積立金が今は安い。後で上がるの？
6. 総会議事録では何が分かる？
7. 書類を読む前に使える近道はある？
8. この記事のまとめと、次にやること
9. もっと詳しく知りたい人へ

あこの記事に出てくる言葉 5個・押すと意味が出ます

本文の点線の言葉こんなふうに押すと、ここに意味が出ます。も、押すと意味が出ます。

• フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。
• ホームインスペクション建物の専門家が、家の傷み・不具合・直す時期を目で見て調べる住宅診断のこと。買う前や引き渡しの前に頼みます。
• 延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。
• 引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。
• 間取り部屋の数や配置のこと。「3LDK」は、部屋3つ＋リビング・ダイニング・キッチン、という意味です。

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見ておきたい7つの書類はこれ

頼むのは、管理の「お金」「話し合い」「建物」が分かる7つです。

まず前半の4つは、お金と話し合いの記録です。

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後半の3つは、ルールと建物の状態です。

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①の重要事項調査報告書は、管理会社が「このマンションの管理の数字」を1冊にまとめたものです。主な項目は、滞納額、借入金の残高、管理費の変更予定、大規模修繕の予定、アスベスト調査、耐震診断などです。

⑦の建物状況調査は、専門家が建物の傷みを目で見て調べるものです。ホームインスペクションホームインスペクション建物の専門家が、家の傷み・不具合・直す時期を目で見て調べる住宅診断のこと。買う前や引き渡し引き渡し工事が終わって、家の鍵を受け取る日のこと。この日から保証の期間が始まります。の前に頼みます。とも呼びます。調査が行われていれば、仲介会社が重要事項説明で概要を伝えます。

要するに、①②③の3つをまず頼めば、管理のおおよその姿は見えてきます。

申込の前に見せてもらえる？誰に頼む？

頼み先は仲介会社です。申込の前に、まとめて頼むのがいちばん話が早いです。

管理会社は、売主から売却を頼まれた不動産会社に向けて書類を出すのが一般的です。だから買う側は、自分の仲介会社に「売主側から取り寄せてください」と頼むのが基本です。

発行手数料がかかることもあるので、金額は仲介会社に確かめておきましょう。

頼むときは、こんな一文で十分です。

• 「購入を前向きに考えています。申込の前に、重要事項調査報告書、長期修繕計画書、直近3〜5期分の総会議事録（議案書・決算書を含む）、管理規約と使用細則を見せてもらえますか」

みんなの声

「中古マンションの見学時に、重要事項調査報告書と長期修繕計画を見たいとお願いしたところ、購入される契約終了後になると言われました。」

Yahoo!知恵袋の質問（2023年2月）

「組合員以外には出せない」と言われることもあります。

ただ、国の標準管理規約（マンションの規約のひな形）には、利害関係人が理由を書いて請求したら閲覧させる、という決まりがあります。購入を考えている人がこれに当たるかは、そのマンションの規約や管理組合の判断によります。

規約はマンションごとに違います。売主経由で頼み直すのが現実的です。

要するに、頼み先は仲介会社。目的を添えて、申込の前にまとめて頼みましょう。

重要事項調査報告書は、どこから読めばいい？

見るのは「滞納」「借入」「値上げ予定」「修繕予定」の4か所です。

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最後の行は見落としやすいところです。

国の標準管理規約では、管理組合は前の持ち主の滞納分を、買った人にも請求できる形になっています。売主に滞納があるかどうかは、契約前に仲介会社へ確かめておきましょう。引き渡しまでに誰がどう精算するか、契約前に決めておけば大丈夫です。

要するに、報告書は4か所を見て、気になったら他の書類で裏を取ります。

修繕積立金、うちの額は安い？高い？

この章を開く（約2分）国の目安と比べるなら、「今の月額」ではなく「計画期間全体の平均」で比べます。

国の目安と比べるなら、「今の月額」ではなく「計画期間全体の平均」で比べます。

国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の目安です。上の4本は20階未満で、建物全体の延床面積延床面積1階・2階などすべての階の床の広さを足した面積。家の大きさの目安になります。（各階の床面積の合計）で分けています。機械式駐車場の分は含みません。

建物の種類	平均値	事例の3分の2が入る幅
20階未満・5,000㎡未満	335円	235〜430円
20階未満・5,000〜10,000㎡	252円	170〜320円
20階未満・10,000〜20,000㎡	271円	200〜330円
20階未満・20,000㎡以上	255円	190〜325円
20階以上	338円	240〜410円

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自分の部屋に直してみましょう。

70㎡の部屋で、20階未満・延床5,000〜10,000㎡の建物なら、252円×70㎡で月17,640円が平均の目安です（当サイトの試算）。幅で見ると、だいたい月11,900〜22,400円になります。

今の月額が目安より低いけど、お得ってこと？

そう決めつけるのは早いです。この目安は「30年ほどの計画期間全体の平均」だからです。今の月額が低くても、計画の後半で上がる設計なら、平均すると目安に収まることがあります。

反対に、目安から外れていても、それだけで良し悪しを決める必要はありません。目安は判断の材料のひとつです。外れていたら、長期修繕計画を読み込むきっかけにすればいいんです。

みんなの声

「長期修繕計画という名称のとおり、単年度で黒字を維持するものではありません。」

Yahoo!知恵袋の回答（2026年10月）

要するに、平均額で比べて、外れていたら計画の中身を見ればOKです。

修繕積立金が今は安い。後で上がるの？

月額が安いのは、後で上がる「段階増額」かもしれません。どこまで上がるかを見ておきましょう。

段階増額は、最初は安く、数年ごとに上げていく集め方です。新築時の販売価格を手ごろに見せやすいので、売る側が選びやすい事情もあります。令和5年度の総合調査では、段階増額の組合が47.1%で、均等積立の40.5%を上回っていました。

国は2024年6月に、段階増額の上げ幅の考え方を示しました。均等に集めた場合の月額を「基準額」として、こう決めています。

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右の列は、さっきの平均額を基準額に置いた当サイトの試算です。最初の額が基準の6割を下回る計画だと、後の上げ幅がそのぶん大きくなります。

たとえるなら、スマホの分割払いで「最初の数か月だけ安い」プランのようなものです。総額は同じでも、後で払う月が来ます。

均等積立でも、5年程度ごとの見直しで増額が必要になることはあります。個人的には、方式の名前より「最後に見直したのがいつか」を先に見るほうが、判断が早いと感じました。

ガイドラインは5年程度ごとの見直しを求めていて、総合調査では63%の組合が5年を目安に見直しています。

要するに、今の月額より「計画の最後にいくらになるか」を見ます。

総会議事録では何が分かる？

議事録は、数字の裏にある「話し合いの空気」が分かる唯一の書類です。

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読むのは3〜5期分くらいが目安です。1回だけ出た話題より、毎年くり返し出てくる話題に目を向けましょう。

議事録は意外と読みやすい書類です。「誰が、何を心配して、どう決めたか」が会話のように書いてあるので、知識ゼロでも雰囲気はつかめます。調べた中で、この書類がいちばん「住んだ後の姿」を想像しやすいと感じました。

みんなの声

「個人的には、購入前に管理組合の総会議事録や長期修繕計画を見せてもらい、可能であれば専門家による建物の調査も検討します。」

Yahoo!知恵袋の回答（2026年10月）

「重要事項調査報告書や長期修繕計画、総会議事録まで細かく確認し、管理組合がしっかり機能している物件を選びました。」

noteの購入体験記（2026年9月）

要するに、くり返し出てくる話題と、決まらなかった議案に注目します。

書類を読む前に使える近道はある？

「管理計画認定」と「マンション管理適正評価（★）」があれば、書類を読む前の目安になります。

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管理計画認定は、市や特別区（町村部は都道府県）が、管理組合の計画を基準に照らして認める制度です。基準には、計画期間30年以上、総会を年1回以上開いている、などがあります。

長期修繕計画の見直しは今は「7年以内」で、2027年4月1日の申請からは「5年以内」に変わります。

認定マンションを買うときは、フラット35フラット35住宅金融支援機構と銀行が組んで出している、35年間ずっと金利が変わらない住宅ローンです。（国と銀行が組んで出す、金利がずっと同じ住宅ローン）の「維持保全型」を使えると、当初5年間の金利が年0.25%下がります。予算に達すると受付が終わる仕組みなので、使いたい人は早めに確認しておくと安心です。

マンション管理適正評価は、マンション管理業協会の制度です。資格を持つ評価者が点数をつけ、★5（90〜100点）から★なしまでの6段階で公開しています。2026-10-29時点で、公式サイトには13,583件が公開されています。

結局どっちを見るか。ローンの金利まで得したい人は管理計画認定、まず候補を広く比べたい人は★評価、と考えると分かりやすいです。

どちらも無い物件が悪いわけではありません。その場合は7つの書類で自分で確かめましょう。

要するに、認定や★は入口。最後は書類で自分の目で確かめます。

よくある質問

Q. 重要事項調査報告書は、自分で管理会社に頼めますか？
A. 管理会社は、売主から依頼を受けた不動産会社に向けて出すのが一般的です。買う人は、自分の仲介会社を通して頼みましょう。手数料がかかる場合もあるので、仲介会社に確かめておくと安心です。

Q. 前の持ち主の滞納は、買った私が払うの？
A. 標準管理規約では、管理組合は買った人にも請求できる形になっています。滞納の有無は報告書と仲介会社で確かめて、引き渡しまでに売主側で精算する形にしてもらいましょう。個別の判断は仲介会社や専門家に相談してください。

Q. 修繕積立金が目安より低かったら、やめたほうがいい？
A. 目安は判断の材料のひとつで、外れているだけで決める必要はありません。段階増額で後から上がる計画か、最後に見直したのはいつか、を長期修繕計画で確かめてから決めれば大丈夫です。

この記事のまとめと、次にやること

• 管理状態は、7つの書類のうち重要事項調査報告書・長期修繕計画・総会議事録の3つでおおよそ見えます
• 頼み先は仲介会社です。申込の前に、目的を添えてまとめて頼みましょう
• 修繕積立金は今の月額ではなく、計画期間全体の平均で国の目安と比べます
• 段階増額なら、計画の最後にいくらになるかを見ておきます
• 管理計画認定や★評価は、候補を絞る入口として使えます

次にやることは、まず仲介会社への依頼です。 3ステップで動きましょう。

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もっと詳しく知りたい人へ

むずかしかったら飛ばして大丈夫です。

平均額の出し方：ガイドラインの式は、Z（円/㎡・月）＝（A＋B＋C）÷X÷Y です。Aは計画の最初の積立金残高、Bは計画期間に集める積立金の総額、Cは駐車場使用料などから入れるお金の総額です。Xは全部の部屋の専有面積の合計、Yは計画期間の月数。A・B・Cは長期修繕計画に書いてあります。

ルールが変わった時期

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旧耐震（昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物）のマンションは、耐震診断をしたか、結果がどうだったかを報告書で確かめておきましょう。