中古マンション＋リノベの総額｜3,000万＋800万の内訳と管理の見方

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「3,000万円の部屋を買って、800万円かけて直したい」。
そこまで決めたのに、銀行に行く前で手が止まっていませんか。

「結局、全部でいくら？」「買ったあと、毎月いくら？」。ここ、最初はみんな分かりません。

この記事でわかること

• 3,000万円＋800万円のとき、諸費用まで入れた「最後の合計」の目安
• 800万円のリノベで、どこまで手を入れられるか
• 修繕積立金と長期修繕計画を、自分で見て確かめる手順

結論から言うと、「3,800万円」で予算を組むと足りなくなりやすいです。

もうひとつ。部屋の中をきれいにする話と同じくらい、建物全体の「お財布」を見ておくことが大事です。

この記事の目次

1. 3,000万円＋800万円、結局いくら用意すればいい？
2. 800万円のリノベは「フル」？それとも「部分」？
3. リノベ費用は予算オーバーしやすい？予備費はいる？
4. 物件と工事、ローンは1本にできる？住宅ローン減税は何年？
5. 中古マンションを買ったあと、毎月いくら払う？
6. 修繕積立金が安い物件は、お得なの？
7. 長期修繕計画・総会議事録、どこを見ればいい？
8. 中古リノベはどこに相談すればいい？
9. 次にやること
10. この記事のまとめ
11. もっと詳しく知りたい人へ

3,000万円＋800万円、結局いくら用意すればいい？

仲介手数料・印紙税と予備費で200万円強。そこに登記・税金・ローン費用が上乗せされます。

3,000万円は、ちょうど平均あたりの価格です。

国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」を加工して作成すると、三大都市圏で中古マンションを買った世帯の住宅購入資金は、平均3,321万円でした。

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ここ、よく誤解されるところです。登録免許税と不動産取得税は、購入価格ではなく固定資産の評価額（市町村が税金のために決める建物と土地の値段）で計算します。

評価額は、購入価格より低いことが多め。正確な金額は、仲介会社に見積もってもらうのが早道です。

800万円のリノベは「フル」？それとも「部分」？

800万円はリフォーム全体の平均の約2倍。間取りから手を入れる「フル寄り」の金額です。

住宅リフォーム推進協議会の調査（2025年7月実施）では、リフォーム費用の平均は405万円、中央値（真ん中の人の金額）は210万円でした。戸建てとマンションを合わせた数字です。

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民間の記事では、フルリノベは「1㎡あたり10万〜20万円」とよく書かれます。70㎡なら700万〜1,400万円。公的な統計ではないので、目安として見てください。

「リノベの内容次第ですが（フルリノベの一言では決まりません）、一般的には新築の方が高くなります。」

Yahoo!知恵袋の回答（2026年1月）

あなたが変えたいのが「古くさい見た目」だけなら、部分で十分という選び方もあります。

「構造に関わる大工事をしなくても、クロスと照明だけで印象の8割(？)は変わります。」

noteのブログ（2026年2月）

個人的には、800万円は「フルの入口」と考えるのが現実的だと思います。そのうえで、優先順位を3つに絞る。配管を替える、水回りを替える、間取りを変える。全部やると、予算を超えやすいからです。

リノベ費用は予算オーバーしやすい？予備費はいる？

いります。実際の費用は、予算の平均を約95万円上回っていました。

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※住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームに関する消費者・事業者に関する実態調査」（令和8年2月公表）を加工して作成。予算平均310万円、実際の平均405万円。

いちばん多いのは、「見ているうちに欲しくなった」。ショールームでキッチンを見れば、ひとつ上のグレードが良く見えるのは自然なことです。

中古マンションならではの事情もあります。壁や床をはがして、初めて配管の状態が分かることがあるんです。

だから予備費は、最初から別の財布に分けておく。それだけで気持ちに余裕が出ます。

物件と工事、ローンは1本にできる？住宅ローン減税は何年？

中古の購入時なら、物件と工事をまとめて借りる方法があります。減税は、省エネ性能の証明で13年か10年かに分かれます。

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※国土交通省「令和8年度税制改正概要」を加工して作成。控除率0.7%、所得要件2,000万円。

対象になる床面積と書類の条件は、次のとおりです。

• 床面積は40㎡以上（所得1,000万円超の人と、子育て世帯等の上乗せを使う人は50㎡以上）
• 1982年1月1日以前に建った住宅は、耐震基準適合証明書などの書類が必要

物件と工事を一体のローンで借りたとき、どの限度額が当てはまるか。ここは公式資料だけでは読み切れません。借りる金融機関と税務署で確認しておくと安心です。

【フラット35】リノベは、中古を買って性能を上げる工事をする人向けの金利引下げです。2026-10-20時点の公式ページでは、Aプランが当初5年間年1.0%、Bプランが当初5年間年0.5%の引下げ。

「リフォーム一体タイプ」と「買取再販タイプ」があります。予算に達しそうになると受付が終わる仕組みで、3週間前までに告知されます。

中古マンションを買ったあと、毎月いくら払う？

ローンのほかに、管理費と修繕積立金で月2.5万円ほどを見ておきます。

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※国土交通省「令和5年度マンション総合調査」を加工して作成。

ローンの金利は人によって違います。でも管理費と修繕積立金は、家賃のようにずっと出ていくお金です。

ここを総額の表に入れていない資金計画は、調べていて意外と多いと感じました。

修繕積立金が安い物件は、お得なの？

安いのは、いまの金額が低めに設定されているだけ、という場合があります。自分で検算できます。

修繕積立金の集め方は2種類です。

• 均等積立：毎月ずっと同じ額を集める
• 段階増額積立：最初は安く、だんだん上げていく

2015年以降に完成したマンションでは、段階増額が81.2%を占めます。国のガイドラインは「均等積立方式が望ましい」としたうえで、段階増額なら最初が基準額の0.6倍以上、最後が1.1倍以内を目安にしています。

かけ算1回でできます。目安が「専有面積1㎡あたりの月額」で出ているからです。あなたの部屋の㎡数をかけるだけ。

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※国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）を加工して作成。機械式駐車場の分は含まない。20階以上は338円。

いまの積立金がこれより大きく低いなら、長期修繕計画で「いつ、いくらに上がる予定か」を見ます。

ガイドラインにも、目安から外れても「直ちに不適切であると判断される訳ではありません」とあります。見るべきは、低いことそのものより、値上げの予定が計画に書いてあるかどうかです。

長期修繕計画・総会議事録、どこを見ればいい？

見る書類は3つ。契約の前に見られるかどうか、仲介会社に早めに頼んでおきます。

国土交通省の調査では、中古で買った人の47.5%が、購入時に長期修繕計画を「ほとんど確認していない」か「確認していない」と答えています。半分近く。これには驚きました。

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計画に対して積立金の残高が「不足している」マンションは、36.6%ありました。

ただ、不足していても、総会で値上げを決めて立て直している建物もあります。だから議事録で「話し合いが進んでいるか」を見るのが効くんです。

個人的には、3つの中でいちばん情報が多いのは総会議事録だと思います。計画の数字だけでは見えない「住んでいる人たちが、お金の話にどう向き合っているか」が出るからです。

「管理会社が入っている物件であることを条件にしていました。共用部の清掃状態や掲示物も、内覧時に確認しています。」

noteのブログ（2026年4月）

もうひとつの目安が「管理計画認定」（自治体が管理の状態を認める制度）。認定を受けたマンションは、フラット35の金利引下げも受けられます。

総合調査の時点で、基準を満たしていたのは4.8%でした。認定がなくても、上の表の項目を自分で見れば、十分な判断材料になります。

中古リノベはどこに相談すればいい？

物件探しと工事の見積もりを一緒に見てもらえる相談先だと、総額のぶれが小さくなります。

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つまり、工事会社が決まっているなら別々に。総額から逆算したいならワンストップ。早く住みたいならリノベ済み物件です。

会社側の事情も知っておくと楽になります。仲介会社は物件価格をもとに手数料が決まり、工事会社は工事の中身で見積もりが決まります。

別々に相談すると、それぞれが自分の担当の範囲で最善を考えます。その結果、合計が予算を超えやすくなるわけです。

中古リノベの無料相談では、気になる物件の管理書類と工事の概算を、同じテーブルに並べて見てもらえます。「この物件なら、工事に回せるのはいくら」という形で話せるのが、いちばんうれしいところ。相談の前に、この記事の表で自分の総額を出しておくと話が早く進みます。

よくある質問

気になりやすい3つの疑問に、先に答えておきます。

Q. 新築と、中古＋リノベでは、どちらが安いですか？
A. 国の調査（令和7年度）では、三大都市圏の購入資金の平均は分譲マンション6,443万円、中古マンション3,321万円でした。中古に800万円のリノベを足しても差はありますが、地域と時期で変わります。同じエリアの価格で比べてください。

Q. 床とドアの色を変えるだけなら、いくらくらいですか？
A. 範囲が小さいほど費用は下がります。リフォーム全体の中央値は210万円でした（戸建て・マンション合計）。間取りを変えない部分リフォームなら、まずこの金額を目安に見積もりを取ると比べやすいです。

Q. 修繕積立金の資料を見て、「良い状態」はどう判断しますか？
A. 目安は3つです。長期修繕計画が30年以上で大規模修繕を2回含むこと、5年以内に見直していること、積立金が国の目安から大きく離れていないこと。迷ったら、相談先や専門家に書類を一緒に見てもらってください。

次にやること

今日からできるのは、この3ステップです。

1. 自分の総額を出す。 物件価格＋リノベ費＋諸費用（仲介手数料・印紙税に、登記・税金・ローン費用の見積もりを仲介会社にもらって足す）＋予備費100万円。毎月の管理費・修繕積立金も書き出す
2. 気になる物件の管理書類を頼む。 長期修繕計画・総会議事録2〜3年分・重要事項調査報告書を契約前に見られるか、仲介会社に頼む
3. 中古リノベの無料相談に持ち込む。 総額の表と管理書類を持って、物件と工事を一緒に見積もってもらう

この記事のまとめ

3,000万円＋800万円なら、約4,000万円に登記・税金・ローン費用を足した額が目安です。

• 3,000万円＋800万円の総額は、仲介手数料・印紙税と予備費を足して約4,000万円。さらに登記・税金・ローン費用が乗る
• 800万円はリフォーム平均の約2倍で、フルリノベの入口にあたる金額
• 工事の実費は予算を上回りやすいので、予備費を別枠で持つ
• 毎月はローンのほかに、管理費・修繕積立金で約2.5万円
• 修繕積立金は「㎡単価×専有面積」で検算し、長期修繕計画と総会議事録で値上げの予定を確かめる

まずは今日、上の総額の表に、あなたの物件価格と工事費を入れてみてください。そこから全部が始まります。

もっと詳しく知りたい人へ

税金ごとに、軽減を受けられる床面積の条件が違います。

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自治体のページには、古い「50㎡以上」の表記が残っている場合があります。宅地の不動産取得税は、令和9年3月31日までの取得なら課税標準が2分の1です。個別の税額は、税務署や都道府県税事務所、税理士に確認してください。